경매 권리분석 기초용어와 가장 임차인 구별법

경매 권리분석 기초용어 

 

채권

채권자가 채무자가 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리로, 법률에 어긋나지 않고 사회적으로 타당하다면 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없으며 부동산 매매계약시 매도자는 매수자에게 매매대금지급청구의 권리가, 매수자는 매도자에게 소유권이전청구의 권리가 발생하며, 이러한 특정 행위에 대한 권리를 채권이라 합니다.

 

물권

물건을 직접 지배함으로써 이익을 얻는 배타적인 권리로 법률로 종류와 효력이 규정되어 있는 권리로 부동산 전세권, 점유권, 소유권, 유치권, 질권, 저당권, 지상권, 지역권 등이 해당합니다.

 

경매 권리분석 용어와 가장 임차인 구별법

 

말소기준권리 

경매나 공매 중인 부동산에 대해 이해관계자들이 가지고 있는 권리에 대해 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 의미하며, 말소기준권리보다 선순위에 위치한 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되며, 말소기준 이후의 후순위 권리들은 모두 소멸하게 되는 기준 권리를 의미합니다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 유형의 권리는 (근)저당권과 (가)압류, 담보가등기, 전세권(배당요구나 경매를 신청한 전세권자의 경우), 경매개시결정등기가 해당하며, 해당 권리 이후의 후순위 권리들은 경매의 종결에 따라 말소되며, 만일 말소기준권리가 2개 이상인 경우에는 선순위의 권리가 말소기준권리가 되어 이후의 후순위 권리들은 경매 종료에 따라 소멸되는 것을 의미합니다.

 

저당권

부동산을 담보로 금전을 빌리는 경우 부동산 등기부 상에 저당권을 설정함으로써 후순위 권리의 채권자보다 금전을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

근저당권

저당권 중 하나로 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 저당권을 의미로 금융기관이 채권액을 확정해 부동산 등기부 상에 저당권을 설정하는 대신, 일반적으로 채권 최고액(담보비율 120%~130%)에 해당하는 금액만큼 근저당권을 설정함으로써 저당권만 설정함으로써 발생할 수 있는 이자 미납액에 대한 담보를 잡는 것이 일반적입니다.

 

저당권과 근저당권의 효력은 같으며, 경매 신청권을 가지고 있는 말소기준권리에 해당하며, 만일 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 (근)저당권을 근거로 부동산 경매를 신청할 수 있습니다.

 

가장임차인

실제로는 임차인이 아님에도 불구하고, 지역별로 책정되어 있는 소액보증금 최우선 배당을 받기 위해 법적 임차인의 형식을 갖추고, 전입신고를 통해 실제 임차인인 것처럼 허위로 행세하는 위장(허위) 임차인을 의미합니다.

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가장 임차인 구별과 대응

 

이들은 최우선순위의 배당금 수령을 위해 일반적으로 가장임차인은 배우자, 가족, 형제자매인 경우가 많으나, 의도적으로 전문 업자들이 공모하여 경매를 진행하는 경우도 다수 있으므로 부동산 경매 시 주의하여야 합니다. 필자가 경매에 입찰하였던 일부 사례의 경우, 최우선 배당금 수령을 위해 현직 공인중개사와 공모해 전입신고를 한 가장임차인 사례가 있었습니다.

 

일반적으로 실제 임차인의 경우, 전입신고 후 바로 확정일자도 함께 받지만, 전입신고만 끝내고 확정일자를 받지 않는 경우는 가장임차인일 확률이 높습니다. 즉, 전입신고일 이후에 거액의 저당권이 설정된 이후 후순위로 확정일자를 받는 경우는 가장임차인일 확률이 높은 경우입니다.

 

또한, 최우선순위로 전입신고가 되어 있음에도 후순위 근저당권자인 금융기관이출 최대한도까지 주택담보대출을 실행한 경우에도 가족 등을 위시한 전입신고일 확률이 높습니다. 금융기관의 경우, 전입신고와 확정일자까지 마친 임차인(선순위 권리자)가 있는 경우 주택 최대 담보비율만큼 대출을 해주지 않으므로, 만일 전입신고가 되어 있음에도 금융기관으로부터 거액의 근저당권이 설정된 경우에는 가장임차인의 경우를 의심해 보아야 합니다.

 

만일, 선순위 임차인의 전입신고가 되어 있음에도 금융기관이 최대 담보비율만큼 대출을 한 경우, 해당 선순위 임차인으로부터 무상임대차 확인서를 징구하였을 것이므로 해당 금융기관 담당자를 통해 관련 협의를 요청해 볼 수 있는 경우에 해당합니다. 

 

하지만, 여러채의 주택을 담보로 대출을 설정하는 공동주택담보와 주택 소유자가 대표로 있는 회사의 실적이나 신용도 등을 종합적으로 고려해 대출을 실시한 경우에는 선순위 임차인이 있는 경우라 하더라도 주택담보비율을 초과하는 담보대출이 실행될 수 있으므로 재차 확인해 보는 것이 필요합니다. 

 

선순위 임차인으로 주장하는 가장임차인과 임대차계약을 체결할 당시의 시세에 대해 적정성 검토를 실시하는 것도 좋은 방법입니다. 대부분의 가장임차인들은 경매 개시 직전에 급조되는 경우가 대부분으로 허위의 임대차 계약서를 작성하는 경우가 많은 만큼, 과거 임대차계약 진행 시의 적정 시세가 아닌 경매개시 전후의 임대차 시세로 계약이 체결되었을 가능성이 높습니다. 아파트의 경우, 전월세 시세가 일반적으로 비슷한 만큼 과거의 시세를 조사해 임대차계약금의 적정성을 살펴보는 것도 좋은 방법입니다.

 

가장임차인에게는 입찰방해죄, 강제집행면탈죄, 사기죄와 같은 형법이 적용될 수 있어 형사고소까지 가능한 사안이므로 가장임차인을 구분하는 혜안을 가질 필요가 있겠습니다.