미성년자 부동산 매매(매수)와 부동산 매도 계약 방법

미성년자 부동산 매매(매수)와 부동산 매도 계약

 

1. 미성년자가 부동산 매매 계약(매수), 임대차계약 당사자인 경우

 

미성년자는 법률상 만19세가 되지 않은 사람을 뜻하며, 법률상 행위 능력이 제한(법률상 제한능력자)되어 법률행위를 하기 위해서는 원칙적으로 법정대리인의 동의가 있어야 합니다.

 

만일, 미성년자의 명의로 부동산을 매매하거나 부동산을 매도하는 경우, 어떻게 준비를 해야 할지 확인해 보기로 하겠습니다.

 

미성년자가 법률행위와 재산행위를 하고자 할 때에는 친권자, 즉 부모 등 법정대리인의 동의가 있어야 합니다.

 

미성년자는 법률상 제한능력자로 미성년자 단독으로 진행한 법률행위는 법정대리인의 동의를 얻어야 계약이 유효합니다.

 

따라서, 매매계약과 임대차계약과 같은 부동산 계약 시 미성년자가 계약 당사자라 하더라도, 친권자인 법정대리인의 동의를 얻어야 합니다.

 

즉, 매매계약서나 임대차계약서에 미성년자와 법정대리인이 함께 서명과 날인을 하여야 합니다.

 

또한, 친권자의 법정대리인 자격 여부를 확인하기 위해 미성년자의 가족관계증명서와 기본증명서를 제공해야 합니다.

 

기본증명서의 경우, 신분증이 없는 미성년자의 신분을 확인해 주는 역할을 합니다.

기본증명서 일반과 기본증명서 상세의 차이

 

기본증명서는 일반과 상세 두가지 형태로 행정복지센터(구 동사무소, 주민자치센터)에서 발급이 가능하며, 기본증명서 일반에는 공통기재사항(본인의 등록기준지, 성명, 성별, 본, 출생연월일과 주민등록번호)과 본인의 출생과 사망 국적상실에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

 

기본증명서 상세에는 기본증명서 일반의 공통기재사항 외에 개명, 인지, 친권, 후견, 성본 창설 및 변경, 국적취득 및 회복, 주민등록번호 변경 등에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

 

요약하면, 부동산 매매(매수) 계약시 계약당사자가 미성년자라면, 원칙적으로 계약서에 미성년자를 포함한 법정대리인 모두의 서명과 날인이 함께 포함되어야 하며, 부동산 소유권 이전 등기 시에는 소유권이전 기본서류 외에 미성년자의 가족관계증명서와 기본증명서를 제출해야 합니다.

 

 

2. 미성년자가 부동산 매도 계약 당사자인 경우

 

부동산등기규칙 제46조에 의하면, 부동산 등기 신청 시 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보를 등기소에 제출하여야 합니다.

 

미성년자의 경우, 본인이 직접 계약서 작성 시 출석하여 계약서에 서명하였다 하더라도, 법정대리인의 동의가 있어야 하므로 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에 해당됩니다.

 

「부동산등기규칙」

 제46조(첨부정보) ① 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

1. 등기원인을 증명하는 정보

2. 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보

3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

4. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보

5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보

6. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보. 다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공하여야 한다.

7. 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장ㆍ임야대장ㆍ건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보

 

따라서, 미성년자 명의로 보유 중인 부동산(주택)을 매도할 경우, 부동산 매도 시 준비해야 할 기본 서류 외에 부동산 매수자의 소유권 이전 등기를 위해 챙겨야 할 서류들이 좀 더 많습니다.

 

우선, 부동산 매도 시 준비해야 할 기본 서류는 다음 글에서 확인하시기 바랍니다.

[부동산/셀프등기·인테리어] - 부동산 셀프등기 필요서류와 토지대장, 건축물대장 발급하기

  

만일 미성년자의 부동산을 양도할 경우, 매수자의 부동산 소유권 이전 신청(등기신청)을 위해 추가로 다음 서류를 준비해 주어야 합니다.

 

① 가족관계증명서: 미성년자를 기준으로 발급

② 기본증명서: 기본증명서 일반으로 족하나, 등기관에 따라 기본증명서 상세를 요구하는 경우도 있음

③ 법정대리인의 부동산 매도용 인감증명서 각 1통

- 법정대리인이 부와 모, 두 사람이라면 부모가 각각 본인이 직접 발급한 부동산 매도용 인감증명서를 발급해야 합니다.

- 설령 부모가 매도 계약서 당사자가 아니라 하더라도, 미성년자를 대리한 법정대리인으로서 부동산 매도용 인감증명서를 발급받아야 합니다.

④ 소유권 이전 등기신청을 위한 위임장에 법정대리인의 인감도장 각각 날인

- 부동산 소유권 이전등기 위임장에 법정대리인을 표시하고, 해당 법정대리인 각각의 인감도장 날인

⑤ 법정대리인의 가족관계증명서와 기본증명서 각 1통

  - 법정대리인의 부와 모, 두 사람인 경우 부와 모 기준으로 발급된 가족관계증명서 각 1통씩 발급해야 합니다.

*부동산 매도용 인감증명서란 일반 인감증명서에 부동산 매수인의 인적사항이 기재된 인감증명서를 뜻하며, 주민자체센터에 부동산 매도용 인감증명서 발급을 요청하여야 합니다. 

소유권 이전등기를 심사하는 등기관의 판단에 일부 추가 서류가 요청될 수도 있으나, 일반적으로 미성년자의 법률계약에 동의한다는 의미로 해석이 가능한 법정대리인 각각의 부동산 매도용 인감증명서와 미성년자, 부와 모를 기준으로 발급된 가족관계증명서와 기본증명서가 있으면 법정대리인이 해당 계약에 동의하였음을 의미하게 됩니다.

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미성년자 명의로 발급된 부동산 등기필증을 분실한 경우

 

만일, 미성년자 명의로 발급된 부동산 등기필증(소유권 문서, 집문서)을 분실한 경우에는 부동산등기법 제51조에 따라, 법정대리인이 등기소에 직접 출석하거나 매수인 대리인(법무사)으로부터 확인서면 작성을 받으면 됩니다.

 

「부동산등기법」

제51조(등기필정보가 없는 경우) 제50조제2항의 경우에 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인(이하 "등기의무자등"이라 한다)이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다. 다만, 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우 또는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증(公證)을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

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