수도권 과밀억제권역 취득세 중과와 최우선변제금

수도권정비계획법에 의하면 정부는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위해 수도권을 과밀억제권역과 성장관리권역, 자연보전권역으로 구분합니다. 오늘은 법인사업체의 부동산 취득 시 취득세 중과와 최우선변제금과 관련있는 수도권 각 권역에 대해 학습해 보고자 합니다.

 

과밀억제권역 취득세와 최우선변제금

 

수도권정비계획법 제6조(권역의 구분과 지정)를 살펴보면, 과밀억제권역과 성장관리권역, 자연보전권역의 정의에 대해 구분해 놓고 있습니다. 과밀억제권역은 인구와 산업이 지나치게 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 의미하며, 성장관리권역은 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역을 의미합니다. 자연보전권역은 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역을 뜻합니다.

 

 

수도권에서의 개발 사업, 허가도 쉽지 않고 과밀부담금 비용도 추가

 

수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 자연보전권역 구분이 중요한 이유는 정부가 해당 권역별로 각종 행위 제한과 재산권 제한, 취득세 중과 등 산업 집중과 관련한 여러가지 제한을 가하고 있기 때문입니다. 일반적으로 과밀억제권역은 서울과 같은 도심의 집중도를 완화하기 위한 여러가지 행위 제한을 하고 있으며, 자연보전권역은 상수원 보호와 자연환경 보호를 위한 행위 제한에 초점을 맞추고 있습니다.

 

따라서, 과밀억제권역에서는 공업지역의 지정과 공장 설립, 학교 이전과 같은 행위도 제한을 받고 있으며 성장관리권역에서는 지나친 인구집중을 초래하는 인구집중유발시설의 신설이나 증설, 허가 등의 제한을 제한을 받고 있습니다. 자연보전권역에서는 환경 보전을 위해 택지나 공업용지, 관광지 등의 조성을 위한 일정 규모 이상의 개발사업도 제한을 받게 됩니다. 

 

또한, 과밀억제권역에 속하는 지역에서 일정 기준 이상의 건축물의 신축과 증축 시에는 과밀부담금을 부과·징수하고 있으며, 해당 과밀부담금은 일반적으로 건물 신축자나 조합의 경우 조합원이 부담금을 납부하게 됩니다. 과밀부담금은 일반적으로 건축비의 10%로 높은 편으로 해당 지역에서의 건축물 신축과 증축 시 비지정 권역보다 일정 비율 이상의 건축비 등이 추가되게 됩니다. 이로 인해 해당 지역에서의 아파트 신축 시에는 일반적으로 과밀부담금까지 포함하는 비용을 아파트 분양자나 조합원들이 납부하고 있는 실정입니다.

 

결국 수도권에서 개발사업을 진행하기 위해서는 일단 권역 지정여부에 따른 개발사업 허가 문제와 더불어 과밀부담금과 같은 비용 추가 문제도 발생하므로 타 지역에서 개발사업을 시행하는 경우보다 사업 승인이 쉽지 않으며 비용 역시 추가로 부담해야 하는 이중고가 발생하게 됩니다.

 

 

수도권 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 범위

 

수도권 과밀억제권역은 서울을 중심으로 주변에 위치한 위성도시들이 대부분 포함된다고 이해하면 됩니다. 서울시와 인천관역시 대부분, 의정부시, 구리시, 남양주시 일부, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 시흥시 등이 과밀억제권역에 해당합니다.

과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 구분('17.6.20 개정)

 

성장관리권역은 상수원 보전구역이 있는 경기도 동부지역을 제외하고 나머지 경기도 지역들이 대부분 포함된다고 보면 됩니다. 인천광역시 일부 지역과 동두천시, 안산시, 오산시, 파주시, 남양주시 일부, 용인시, 연천군, 포천시, 화성시, 안성시, 시흥시 중 반월특수지역 등이 성장관리권역에 해당합니다.

 

자연보전권역은 상수원 보호구역이 있는 경기도 동부 지역에 집중되어 있으며, 이천시, 남양주시 일부, 용인시 동부, 가평군, 양평군, 여주시, 광주시, 안성시 일부가 자연보전권역에 해당됩니다.

 

과밀억제권역이 중요한 이유, 최우선변제금 상향과 취득세 중과

 

주택임대차보호법의 최우선 변제금액이 과밀억제권역 여부에 따라 상향 조정됩니다. 서울의 최우선변제금액은 3,700만원이며, 과밀억제권역은 3,400만원, 기타 지역은 1,700만원으로 과밀억제권역의 경우 별도로 최우선변제금액을 상향 조정하고 있습니다. 최우선 변제금은 1984년 제정 이후로 지속적으로 상승해 왔으며, 2018.9월 개정을 통해 추가로 상향되었으며, 용인시와 세종시, 화성시, 파주시 등이 소액보증금 한도와 최우선변제금 한도도 대폭 확대되었습니다. 최우선변제금 상향은 곧 대출한도의 감소를 의미하며, 그만큼 투자 시 레버리지를 활용하기 어렵다는 의미가 됩니다.

 

 

서울시 최우선 변제금은 소액보증금 1억1천만원 이하의 경우에 대해 3,700만원까지이며, 수도권 중 과밀억제권역은 별도로 구분해 1억원 이하의 소액보증금에 대해 최우선변제금을 3,400만원까지 상향 조정합니다. '18.9월 개정에 따라 용인시와 세종시 화성시의 소액보증금 한도도 1억원 이하, 최우선변제금도 3,400만원까지 상향되었습니다. 전국 광역시와 안산시, 김포시, 광주시, 파주시의 경우 소액보증금 6천만원 이하에 대해 최우선변제금은 2천만원이며, 그 외 지역은 소액보증금 5천만원 이하에 대해 최우선변제금 1,700만원입니다.

 

구 분	소액보증금	최우선변제금
서울특별시	1억1천만원 이하	3,700만원
수도권 중 과밀억제권역,용인,세종,화성	1억원 이하	3,400만원
광역시(군 제외),안산,김포,광주,파주	6,000만원 이하	2,000만원
그 외 지역	5,000만원 이하	1,700만원

 

또한, 신설된지 5년 이내의 수도권 과밀억제권역 내에 주소지가 등재된 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우, 부동산의 주소지가 과밀억제권역에 위치한 경우 중과제외 업종에 해당하는 일부를 제외하고 대부분의 부동산 취득 시 취득세를 일반세율의 3배(당초 세율의 100분의 200을 합한 세율)를 적용해 중과세합니다. 이러한 이유로 수도권 과밀억제권역 외부에 법인 주소지를 설립하는 경우에만, 수도권 과밀억제권역의 취득세 중과를 받지 않게 됩니다.

 

취득세와 관련해서는 이전 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

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