조합원 입주권 취득세율, 철거 중 건물과 멸실 건물의 취득세·재산세

재개발과 재건축 사업의 조합원 입주권을 취득할 경우, 취득 건물의 취득세 적용이 달라지는 경우가 종종 있습니다. 재개발 구역의 조합원 입주택 주택을 취득하는 경우, 과거에는 관리처분계획 인가 후 단전과 단수 여부를 기준으로 주택의 취득세율을 달리 적용하였으나, 취득세율 적용에 대한 판단이 쉽지 않아 논란이 계속되자 2018년 1월 행정안전부 지방세운영과에서는 관련 지침을 각 지방자치단체에 보낸 바 있습니다.

 

조합원 입주권 취득세율, 철거와 멸실 주택 취득세

 

취득세는 지방세로 국세청이 아닌 각 지방자치단체 조세과 등에서 부과·징수하는 세금입니다. 따라서, 각 지자체 취득세 부과와 관련한 지침은 상위 기관인 행정안전부 지방재정경제실 산하 지방세 담당부서(지방세정책과, 지방세운영과, 지방세특례제도과, 지방세입정보과등)에서 부과·징수와 관련한 지침을 마련합니다. 재개발과 재건축 사업의 주택 취득세와 관련해 행정안전부가 각 지방자치단체에 보낸 유권해석('18.1)은 다음과 같습니다.

 

재개발, 재건축 사업구역 내 멸실예정 주택 취득세율 적용기준(취득세, 재산세) 유권 해석

▶ 2018.1.1 이후 적용

1. 주택의 건축물이 사실상 철거 멸실된 날을 기준으로 한다.

2. 사실상 철거 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단하여 과세한다.

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행정안전부의 지침을 고려할 때, 재개발과 재건축 사업장의 조합원 입주권 주택 취득 시 해당 주택이 철거나 멸실되기 전에는 일반적인 주택 취득세율인 1.1%를 적용할 수 있다는 의미이며, 단전·단수 등 여부에 상관없이 면적 조건 충족 시 1.1%의 취득세율을 부과받을 수 있습니다. 마찬가지로 재산세도 매년 6월1일을 기준으로 주택이 사실상 철거 멸실되었다면 재산세를 부과받지 않습니다.

 

하지만, 철거 중인 건물을 취득하는 경우라면 해석의 여지가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 3층 규모의 빌라나 10층 높이의 아파트와 같은 집합 건물을 취득하는 경우에 해당 호수는 철거되었더라도 나머지 지상층이 존재하는 경우, 이를 사실상 철거 멸실된 날로 보아야 할지에 대해선 논란의 여지가 있습니다.

 

즉, 집합건물이 철거 중인 상태로 해당 호수는 멸실되었지만, 실제로 집합건물 전체를 하나로 보아 취득세를 부과하는 경우 각 지자체 담당자에 따라 취득세율 적용을 달리 할 수 있는 부분입니다. 따라서, 철거 중인 조합원 입주권 주택을 매수하는 경우에는 취득세율 적용 여부와 관련해 해당 지방자치단체의 취득세 담당자에게 취득세율을 확인할 필요가 있습니다.

 

철거 중인 건물, 즉 조합원 입주권 주택의 취득세율을 1.1%로 적용받는 부분에 대해 상위 기관인 행안부 지방세 담당부서의 답변은 '각 지자체에서 판단할 문제'라고 답변하였기에 아직까지 철거 중인 건물의 취득세율 적용에 대해선 정확한 기준은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 철거 중인 조합원 입주권 주택의 취득세율 적용은 해당 지자체 취득세 담당자에게 물어서 진행할 필요가 있습니다.