고가주택 양도세 계산, 2020년 이후 9억원 초과분 장특공제 축소

우리가 잘 알고 있는 양도소득세에 관한 상식 중 하나가 1세대 1주택이면 양도세가 면제(비과세)된다는 사실이다. 하지만 이는 일반적인 경우에는 맞는 이야기이지만 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 틀린 이야기이다. 1세대1주택인 경우, 9억원까지는 양도세가 면제되지만, 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 9억원까지만 비과세되고 9억원 초과분에 대해서는 양도세가 부과되고 있기 때문이다.

 

고가주택 양도소득세

 

하지만, 9억원까지 양도차익에 대해서는 전액 비과세 처리되고 9억원 초과분에 대해서는 1세대 1주택 특례를 적용해 장기보유특별공제율이 최대 80%까지 적용되고 있기 때문에, 사실상 1세대 1주택인 경우에는 고가주택일지라도 양도세가 대폭 감면되는 효과를 누릴 수 있다. 적어도 2019년까지는 말이다.

 

5억원에 취득한 주택을 15억원에 매도하는 경우를 가정해 보자. 9억원을 초과하는 양도금액에 대해선 2019년까지 보유기간에 따른 장기보유특별공제율이 24%(3~4년)부터 최대 80%(10년 이상 보유)까지 적용된다. 5억원에 취득한 주택이므로 양도차익은 10억원이며, 고가주택의 과세대상 양도차익은 다음과 같이 계산된다.

 

고가주택 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 * [ (양도가액 - 9억원) / 양도가액 ]

 

따라서, 15억원에 매도한 주택의 과세대상 양도차익은 전체 양도차익 10억원 * [ ( 양도가액 15억원 - 9억원) / 양도가액 15억원) 으로 계산된 4억원이다. 우리는 이렇게 계산된 고가주택 과세대상 양도차익을 기준으로 장기보유특별공제율을 차감한 후 양도소득세율(조정대상지역의 경우 중과)을 곱해 최종적으로 양도소득세를 계산하게 된다. 현재 그리고 2019년까지 적용될 9억원 초과 고가주택의 9억원 초과 매도분 주택의 장기보유특별공제율은 다음과 같다.

 

고가주택 장특공제율(~2019)

만일, 10년을 보유했다고 가정하면 장기보유특별공제율이 80%이므로 과세대상 양도차익 4억원에 80%를 곱한 금액인 3억2천만원을 제외하면 8천만원의 양도소득금액이 산출된다. 여기에 양도소득세율을 곱하면 최종적으로 납부해야 할 양도소득세와 지방소득세가 계산되는 것이다. 비조정대상지역의 고가주택인 경우라면 양도소득세율은 40%이며, 조정대상지역 2주택자인 경우에는 50%, 조정대상지역 3주택자인 경우에는 60%로 중과된 양도소득세율을 곱한 뒤, 누진공제 금액인 2,540만원을 제외해 주면 된다. 양도소득세율이 궁금하다면 지난 포스팅을 참고해 보도록 하자.

 

2019/02/14 - [세금] - 2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비

 

계산의 편의를 위해 기본공제는 없다고 가정하고, 비조정대상지역임을 가정한다면 최종적으로 납부해야 할 양도소득세는 양도소득금액 8천만원에서 양도소득세율 24%를 곱한 1,920만원에서 누진공제액인 522만원을 제외해 주면 1,398만원의 양도소득세와 양도소득세의 10%인 지방소득세 139만8천원을 납부하면 된다. 적어도 2019년까지는 10억원을 초과하는 고가주택인 경우라도 1세대 1주택 조건을 충족하고 있고, 주택 보유기간이 길다면 적어도 양도세 납부로 인한 걱정은 크지 않다고 보면 될 것이다. 

 

하지만 2020년부터 상황은 달라진다. 거주 기간에 따라 장특공제율이 대폭 하향 조정되는 것이다. 만일 9억원 초과 고가주택에 거주한 기간이 2년 이상이라면 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제율은 기존과 같다. 하지만 문제는 2년 미만 거주한 경우이다. 이 경우에는 장특공제율이 최저 6%에서 최대 80%로 대폭 하향 조정되는 것이다.

 

거주 2년 이상 장특공제율(2020년 이후 적용)

 

거주 2년미만 장특공제율(2020년 이후 적용)

 

즉, 9억원 초과 고가주택에 2년이상 거주한 경우에만 기존과 같은 장기보유특별공제율을 적용하며, 2년미만 거주한 경우에는 장기보유특별공제율이 최소 6%(3~4년 보유)부터 최대 30%(15년 이상 보유)로 대폭 낮춰지기 때문이다. 즉, 2년 이상 거주하지 않고 투자로 고가주택을 매입해 시세차익만을 보려 할 경우에는 1세대 1주택자라 하더라도 기존보다 대폭 강화된 양도소득세를 납부해야 하는 것이다. 따라서, 고가주택 보유자는 자신의 주택 보유기간을 감안해 매도 시점에 따른 양도세를 비교해 매도 시점을 잡는 것이 현명하다. 만일, 9억원 초과 고가주택 보유자라면 2020년 이후 해당 주택에 2년이상 거주하지 않는다면 장기보유특별공제율의 대폭적 하향 조정으로 인해 고가주택 양도소득세가 대폭 증가하게 된다는 사실을 기억해 두는 것이 좋겠다.