1세대 1주택 비과세 요건, 조정대상지역 거주요건 강화

우리는 흔히 집이 한 채만 있다면, 즉 1세대 1주택이라면 양도소득세가 면제된다고 알고 있다. 이는 다수의 경우에서는 맞는 경우이지만, 모두에게 맞게 적용되는 것은 아니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추기 위해선 소득세법에서 기본적인 조건을 충족하는 경우에만 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도세가 면제되는 것이다.

 

1세대 1주택 비과세 요건

 

또한, 9억원 초과 고가주택의 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건과, 1세대 1주택 거주요건을 갖추고 있다고 하더라도 9억원 초과 매매분에 대해선 기본적으로 양도세가 부과되고 있기도 하다. 2019년 양도세율과 고가주택에 대한 자세한 내용을 알고 싶다면 다음 포스팅을 참고해 보자.

 

[세금] - 2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비 [재테크 지식강좌] - 고가주택 양도세 계산, '20년 이후 9억원 초과분 장특공제 축소

 

오늘 포스팅에서는 1세대 1주택 비과세 요건을  갖추기 위해 법령에서 전제하는 조건에 대해 살펴보고자 한다. 먼저 소득세법에서 정의하는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 살펴보자. 

 

 

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)    ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2019. 2. 12.>    1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 ▶ 해당 사례의 경우, 보유기간과 거주기간 제한 받지 않음    2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. ▶ 해당 사례의 경우, 보유기간과 거주기간 제한 받지 않음     가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우     나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.     다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.    3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 ▶ 해당 사례의 경우, 보유기간과 거주기간 제한 받지 않음    4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다. ▶ 거주기간 제한 받지 않음    5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 ▶ 거주기간 제한 받지 않음   ② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다. <신설 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.> ▶ 조정대상지역의 경우, 1세대 1주택 비과세 거주요건 추가(2년)   ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005. 12. 31., 2010. 2. 18.> ▶ 상가 겸용주택 등의 경우 1세대 1주택 비과세 요건 적용 가능, 단 비율 안분 조건   ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010. 2. 18.>   ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995. 12. 30.> ▶ 거주기간 계산은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지 계산함   ⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. <신설 2019. 2. 12.>   ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. <개정 2003. 12. 30., 2005. 12. 31., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21.> ▶ 주택 부수토지 비율은 주택의 5배까지 인정    1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배    2. 그 밖의 토지: 10배   ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다. <개정 2008. 2. 22., 2010. 12. 30., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.> ▶ 멸실주택 거주기간과 보유기간 계산  1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간    2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간    3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간   ⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. <신설 2003. 12. 30., 2005. 12. 31.> ▶ 동일한 날에 2개 주택 양도시 매도자 선택에 따라 양도세 비과세   ⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. <신설 2011. 10. 14., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>    1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「영유아보육법」 제13조에 따른 가정어린이집 인가를 받은 사실이 있을 것    2. 해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것   ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014. 2. 21.>

 

소득세법과 시행령에 의한 내용을 간략히 요약해 보면 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추기 위해서는 거주자인 1세대가 양도일 기준 국내에 1주택만을 보유해야 하며, 2년이상 보유한 경우에 가능하다. 단, 2017년8월3일 이후 취득한 조정대상지역에 위치한 주택의 경우에는 1세대 1주택 거주요건이 추가되어 2년이상 거주한 경우에만 양도세 비과세가 가능하다. 양도세 비과세와 관련한 보유기간과 거주기간의 특례 요건 등은 위 소득세법 시행령에 해당 유형별로 설명되어 있으니 참고하면 된다.

 

고가주택의 9억원 초과분에 대해서는 양도세가 과세되므로 양도세 비과세 범위는 실지거래가액 기준으로 9억원까지만 양도세 비과세가 가능하다. 즉, 특례의 경우를 제외하고, 국내에 거주하는 거주자 요건과 가족 전체(1세대)가 양도일을 기준으로 국내에 1주택만을 보유해야 한다는 전제조건이 있는 것이다. 또한, 2017년 8월3일 이후에 취득한 주택의 경우에는 조정대상지역에 한해 2년이상 거주요건도 추가되어 있다.