상가주택 취득세 계산과 취득세율

6억원 이하 85㎡의 일반 주택 취득시 취득세가 1%, 지방교육세가 0.1%가 부과되어 취득세로 매매가의 1.1%를 납부해야 한다는 것은 이제 많은 사람들이 인지하고 있는 내용입니다. 하지만 상가와 주택이 함께 구분되어 있는 상가주택을 취득하는 경우와 무허가 주택을 취득하는 경우의 취득세 계산은 매매가에 취득세율 1.1%이 부과되는 것과는 조금 상이합니다. 오늘은 상가주택과 무허가주택의 취득세 계산법을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

상가주택 취득세 계산과 취득세율

 

우선 일반적인 매매 거래의 취득세율에 대해 살펴보면 다음과 같습니다.

 

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억원 이하 주택	85㎡ 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억원 초과 9억원 이하 주택	85㎡ 이하	2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡ 초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
9억원 초과 주택	85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 매매(토지, 건물 등)		4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득(신규), 상속(농지 외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4%

 

 

 

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상가주택의 취득세는 상가로 구성되어 있는 면적과 주택으로 구성되어 있는 면적을 분리해 해당 부분의 취득세율을 달리 적용하게 됩니다. 일반 매매로 인한 취득세율의 경우, 상가로 구성되어 있는 부분은 일반 취득세율인 4%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 합한 4.6%의 취득세를 납부해야 하며, 주택으로 구성되어 있는 경우에는 위 도표에서 살펴본 바와 같이 일반 주택의 취득세율을 별도로 적용해야 합니다.

 

즉, 주택 면적의 취득세는 6억원 이하 85㎡ 이하의 경우, 취득세 1%, 지방교육세 0.1%가 부과되어 1.1%의 취득세율이 적용되며, 6억원 이상의 취득세는 취득세 1%, 지방교육세 0.1%, 농어촌특별세 0.2%가 적용된 1.3%의 취득세율로 계산해야 합니다. 또한, 6억원 초과 9억원 이하의 주택 부분은 85㎡ 이하의 경우에는 취득세 2%, 지방교육세 0.2%로 취득세율이 2.2%이며, 85㎡ 초과의 경우에는 농어촌특별세 0.2%가 추가 적용되어 2.4%의 취득세율이 적용됩니다. 9억원 초과 85㎡ 이하의 경우에는 취득세 3%, 지방교육세 0.3%로 취득세율이 3.3%이며, 85㎡ 초과의 경우에는 농어촌특별세 0.2%가 추가 적용되어 총 3.5%의 취득세율이 적용되게 됩니다.

 

 

결국 쉽게 풀이하면, 상가주택의 취득세율 계산은 전체 매매가에서 ①상가에 해당하는 면적은 상가의 취득세율(4.6%)로 계산하며, ②주택에 해당하는 면적은 주택의 취득세율(1.1%~3.5%)로 취득세율로 안분 계산하여야 합니다. 다만, 상가와 주택의 안분 계산시에는 시가표준액(*공시지가,기준시가)을 활용합니다. 즉, 상가와 주택 부분의 유형별 취득세 계산 시 기준이 되는 상가(주택 외 부분) 비율은 전체 매매가격(취득가)에서 상가(주택을 제외한 부분) 면적의 시가표준액을 건축물 전체 면적의 시가표준액으로 나눈 비율을 곱해 결정되며, 주택 비율은 전체 매매가격에서 주택 면적의 시가표준액을 건축물 전체 면적의 시가표준액으로 나눈 비율을 곱해 결정됩니다.

 

간단하게 예시를 들어보면 다음과 같습니다.

건축물 전체 면적 200㎡(시가표준액 7억2천만원) 중 상가 면적 60㎡(㎡당 시가표준액 500만원), 주택 면적 140㎡(주택 공시지가 4억2천만원, ㎡당 300만원)인 상가주택을 12억원에 매수하는 계약을 체결하는 경우의 취득세는 상가 부분 취득가 500,040,000원에 취득세율 4.6%를 곱한 23,001,840원과 주택 부분 취득가 699,960,000원에 취득세율 2.4%를 곱한 16,799,040원을 합한 39,800,880원이 됩니다.

 

상가 비율(시가표준액 안분) 41.67% = 12억원 * (3억원 / 7억2천만원)    ▶ 상가 부분 취득가 500,040,000원, 취득세율 4.6%   주택 비율(시가표준액 안분) 58.33% = 12억원 * (4억2천만원 / 7억2천만원)   ▶ 주택 면적 취득가 699,960,000원, 취득세율 2.4%