재개발, 재건축 정비사업 조합원 자격과 승계

재개발과 재건축 등 정비사업의 조합원이 되기 위해서는 도시및주거환경정비법(도시정비법)과 각 시도 조례에 따라 입주권이 부여되는지 여부에 따라 조합원 자격이 주어지게 된다. 따라서, 재개발 사업이 진행 중인 경우, 조합원 자격이 부여가 되는지 여부를 확인할 때에는 도시정비법과 해당 시도 조례를 살펴보면 입주권을 받을 수 있는지 여부를 가늠할 수 있게 된다. 

 

재개발과 재건축 조합원 자격

 

토지 등 소유자가 여러 명인 경우 조합원 자격

 

먼저 도시및주거환경정비법(도시정비법) 제39조 조합원의 자격을 살펴보자. 재개발사업과 재건축사업의 조합원은 토지 등을 소유한 경우가 해당(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)된다. 즉, 해당 정비사업 내에서 토지와 건축물(무허가주택 등 별도조건 추가 확인 필요) 등을 소유한 경우라면 조합원이 될 수 있는 자격이 부여가 된다. 다만, 해당 토지와 주택 등의 소유자가 다음과 같이 여러 명인 경우에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보게 된다. 

 

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

즉, 토지나 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 대표 1명을 조합으로 보며, 조합설립인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 여러명이 해당 토지를 분리해 소유권이나 지상권을 양수한 경우에도 대표 1명만을 조합원으로 인정하게 된다. 

 

배우자나 19세 미만의 직계비속 등 1세대가 여러 토지 등을 소유한 경우에는 주민등록표 주소지가 분리되어 있다 하더라도 1세대로 보아 대표 1명에게 조합원 자격이 부여된다. 마찬가지로 조합설립인가 후 세대를 분리한 경우라 하더라도 이혼이나 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보아 대표 1명에게만 조합원 자격이 부여된다. 

 

투기과열지구로 지정된 지역에서의 조합원 자격 승계

 

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물과 토지를 양수한 경우라면, 토지 등 소유자가 1인이라 하더라도 조합원 자격을 부여받을 수 없다. 즉, 조합설립인가가 완료된 재건축사업과 관리처분계획이 인가된 재개발사업의 건축물과 토지 등을 매수한 자는 조합원 자격을 승계할 수 없다. 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 지정 현황은 다음 포스팅에서 확인할 수 있다.

 

[부동산/재테크 칼럼·분석] - 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 지정 현황과 규제

 

다만, 양도인이 다음의 경우에 해당하는 경우라면 승계가 가능한 예외 조항이 있다. 따라서, 투기과열지구에서 재건축이나 재개발 조합원 입주권 자격을 승계하기 위해서는 재건축은 조합설립인가 전, 재개발사업은 관리처분계획 인가 전에 승계를 받거나, 양도인이 부득이하게 다음의 예외사항에 해당하는 경우에만 승계가 가능하다.

 

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

▶ 소유기간 및 거주기간에 대한 대통령령

 

위의 4번 항목인 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우란 소유기간이 10년 이상이고, 거주기간(주민등록표 기준이며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 해당 기간 합산)이 5년 이상인 경우를 의미한다. 따라서, 양도인이 1세대 1주택자로서 양도 주택의 소유기간이 10년 이상이며 동시에 거주기간이 5년 이상인 경우에는 재건축사업의 조합설립인가 후, 재개발사업의 관리처분계획 인가 후라 하더라도 조합원 입주권 자격 승계가 가능하다.

 

▶ 그 밖에 불가피한 사정(예외규정) 대통령령

 

마지막으로 위의 5번 항목의 '그 밖에 불가피한 사정'에 해당하는 예외사항은 다음과 같으며, 4번 항목과 마찬기지로 재건축사업의 조합설립인가 후, 재개발사업의 관리처분계획 인가 후라 하더라도 해당 주택의 매도 시 매수인이 조합원 입주권 자격 승계가 가능하다.

 

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우