재개발 청산금, 양도소득일까 배당소득일까

재개발, 재건축 조합이 아파트 일반분양을 마치고 난 후 조합 해산 시 도시 및 주거환경 정비법에 의해 재개발이나 재건축사업 조합원은 종전 부동산을 정비사업조합에 현물 출자한 뒤 권리가액과 분양가액을 비교해 청산금을 납부하거나 수령하게 된다. 조합 청산금을 조합원들이 납부하는 경우는 일반 분양 후 이익보다 손해가 발생하는 경우로 조합원들의 추가 부담금이 발생하게 되며, 이와 반대로 조합 이익이 발생하면 재개발 조합 청산금을 재개발 조합원들에게 나눠주게 되는 것이다. 만일, 재개발 청산금을 조합원들에게 나눠주는 경우라면, 조합원 개개인에 대한 소득이 발생한 것은 의심의 여지가 없는 사실이다. 

 

재개발 청산금

 

조합 해산에 대한 이익금을 나눠주는 경우는 일반적으로 조합원 분양가 대비 아파트 일반분양 가격이 당초 예정보다 상향 조정된 경우에 기인하는 경우이다. 당초 예상보다 더 많은 조합 이익이 발생하여, 아파트 입주 후 조합이 해산될 경우 발생한 조합 이익을 당초 조합원들에게 이익금 형태로 교부하게 되는 것이다. 만약 이러한 재개발 조합 청산금을 조합원들에게 나눠주는 경우, 해당 소득은 양도소득에 해당할지 배당소득에 해당할지에 대해서는 과세관청과 전문가들 의견이 다소 분분한 것도 사실이다. 이에 대해 과세관청 상담사례와 각계 전문가의 의견을 정리해 보았다.

 

 

국세청 상담 사례와 세무 전문가 의견

 

Question(질의)  *Source 2017.12.14 국세청 상담사례

1. 거주주택 이외에 추가로 연립주택1개를 소유하여 임대사업을 영위하고 있으며 이에 대해 매년 종합(임대사업)소득세를 납부합니다.   2. 동 연립주택이 재건축추진중에 있는 바, 조합의 설명에 따르면 본인의 연립주택 지분이 많아 재건축 결과 새 아파트 1채와 추가로 현금청산금 10억을 준다고 합니다. 상기 현금청산금의 과세여부 및 종류는 어떻게 되나요?   - 양도소득세 과세 : 추가청산금 10억은 필요경비 없이 전액 양도세 과세   - 종합소득세 과세 : 임대사업자이므로 현금청산금을 수령하는 사업연도에 총수입금액에 산입

 

Answer(답변)

판매를 목적으로 취득한 부동산을 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로, 귀 질의의 경우 사업용 고정자산에 대한 양도로 발생한 소득에 대하여는 사업소득 총수입금액 산입대상에 해당되지 아니하는 것입니다.   아울러, 재건축 조합원으로서 분배받게 되는 분배금에 대하여 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생하여 출자금을 반환받게 되는 경우에는 해당 반환금에 대하여는 의제배당에 해당되지 아니하는 것이나, 수익사업에서 발생한 이익을 분배받는 경우에는 의제배당에 해당되는 것이므로 귀 질의의 경우 재건축 조합원으로서 현금청산금을 지급받게 되는 경우라면 출자금의 반환에 해당되는 지 또는 수익사업에서 발생한 이익을 분배받는 경우에 해당되는 지에 따라 과세대상 소득 여부를 판단하여야 할 것으로 사료됩니다.

 

 

Question(질의)  *Source 2006.11.6 국세청 상담사례

청산중인 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금의 의제배당 해당여부

 

Answer(답변)

청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 의제배당에 해당되지 아니함.     귀 상담의 경우 청산금을 수령하는 경우에는 1.설이 타당할 것으로 사료됩니다. 즉, 추가청산금에 대하여는 양도소득세가 과세될 것으로 판단됩니다.   「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 도시환경정비사업을 시행하는 경우, 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이며, 다만, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.     [ 회 신 ]   1. 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 의제배당에 해당되지 아니하나, 당해 주택재개발조합의 수익사업에서 발생한 이익을 분배하는 것인 경우에는「소득세법」 제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 배당소득에 해당하는 것으로, 귀 질의의 경우 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 의제배당에 해당하는지 여부는 그 분배금의 원천이 무엇인지에 따라 사실판단할 사항임.     2. 한편, 주택재개발조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은「소득세법」 제17조 제1항 제1호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당하는 것임.

 

 

Question(질의)  *Source: 위클리한국주택경제신문

2006년 12월 재개발아파트의 입주권을 원조합원으로부터 승계취득(분양가액 13억원, 프리미엄 11억원 등 합계 24억원)하였다. 이후 2008년 12월 아파트 사용승인 후 입주했고, 2009년 9월 아파트를 25억원에 양도했다. 2009년 11월 본인이 재개발조합으로부터 출자반환금 4,000만원을 수령했다. 반환금 세부내역은 종전부동산 평가액 8억원, 청산금 추가납부액 5억원이다. 재개발조합으로부터 출자금을 반환받은 경우의 양도소득세 신고는 어떻게 하나?

 

Answer(답변)

관리처분계획인가일 이후 입주권을 승계 취득한 경우로서 청산 중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다 납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 시 취득가액에서 반환받는 분배금을 차감함.     주택재개발조합이 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배하면 배당소득에 해당되며, 수익사업이란 조합원이 아닌 일반인에게 아파트나 상가를 분양하여 얻는 이익이 해당됨.     수익사업에서 발생된 총수입에서 총비용을 차감하며 조합이 얻은 이익인데, 여기에서 법인세와 주민세를 납부하고 남은 잔액이 배당할 수 있는 재원이다. 이 재원을 조합이 조합원에게 배분할 때는 배당소득세(14%)와 주민세(배당소득세의 10%)를 원천징수하고 배분하여야 한다. 조합원은 조합에서 분배받은 배당금과 기타 기관에서 받은 이자, 배당의 합계액이 1년동안 2,000만원을 초과하면 종합소득세에 합산된다. 2,000만원 이하면 원천징수된 세금만 납부하면 분리과세 되어 세무관계가 종결처리 된다.     수익사업에서 발생된 이익을 조합원에게 분배하면 배당소득세가 과세되지만, 조합원이 조합에 납부한 청산금이 과다하여 조합이 조합원에게 과다 납부한 청산금을 반환하는 것은 배당소득세의 대상이 되지 않는다. 조합이 과다징수한 청산금을 조합원에게 반환하는 분배금은 배당소득세의 대상이 아니다. 다만 분배받은 청산금은 추후주택을 매매할 때 주택의 취득가액을 산정할 때 총납부한 청산금에서 반환받은 청산금을 차감하여 계산해야 된다.

 

 

Question(질의)  *Source: 주용철 세무사, 주거환경신문

한국주택재개발사업조합의 조합원 "갑"은 조합으로부터 청산금(정비사업의 대상이 된 종전주택의 권리가액이 사업의 결과로 분양받는 주택의 평가액을 초과하여 현금으로 지급받는 금액)을 지급받게 되었다.  갑의 종전주택의 평가액은 10억원이고 비례율 110%를 적용한 권리가액은 11억원이다. 갑이 분양받은 주택의 평가액 5억원이고 이에 따른 청산금은 6억원이다. 갑은 지급받은 청산금에 대해서 세금을 내야 할까?

 

Answer(답변)

조합에 현물출자하는 종전주택등에 대한 양도소득세 과세 문제   일반적으로 법인의 주주가 부동산을 법인에 현물로 출자를 할 경우 당해 주주는 부동산을 양도하고 그 대가로 주식을 받은 것으로 보아 양도소득세가 과세된다. 재개발조합의 조합원도 조합에 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하게 된다. 그리고 그 대가로 조합측으로부터  재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받게 된다. 즉, 원칙적으로 조합원이 조합에 현물출자하는 종전부동산은 양도가 된 것으로 양도소득세가 과세되어야 한다.   다만, 다행스럽게도 「도시및주거환경정비법」 제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 「같은법」 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것으로 보고 있다. 결국 조합이 조합원의 토지를 매입하지 않고 아파트 또는 상가로 종전토지를 변경해서 원소유주인 조합원에게 돌려주는 것으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는 것이다.     조합으로부터 돌려받는 돈이 양도소득인지 아니면 배당소득인지   통상적인 양도의 경우 매매를 통해 발생하게 된다. 매수인이 결정되고 매매대금의 수반이 이루어져 일반인들이 당연히 양도소득세를 생각하게 된다. 반면에 환지청산금의 경우 별도의 일반적 부동산양도시의 매매계약이 수반되지 않아 세금신고의 대상이 되는 지, 만약 된다면 어떤 소득으로 신고해야 할지 혼돈스럽다.     현재까지 정리된 과세관청의 입장은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 참여한 조합원이 관리처분계획에 따라 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세를 과세하고 있다.      반면에 주택재개발조합원이 조합의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로서 취득하는 금전 기타 재산의 가액이 당해 조합의 출자 또는 자본을 취득하기 위하여 소요된 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 의제배당으로 본다. 조합원은 현물출자하는 종전부동산의 권리가액이 클 경우 관리처분계획에 의해서 분양받는 부동산의 분양가액과의 차액을 돌려받게 된다. 이러한 환지청산금외에 조합의 일반분양사업으로부터 발생하는 이익을 추가로 분배받는다면, 이는 배당소득으로 과세되는 것이다. 따라서 조합은 조합원에게 배당을 지급할 때 원천징수의무가 발생하게 되고 조합원은 지급받은 금액이 다른 이자배당소득과 합산하여 4천만원을 넘게 될 경우 종합소득세 합산신고의무가 발생하게 된다. 만약 조합의 입장에서 조합원에게 관리처분계획에 의하지 않고 추가부담금을 경감하거나 추가적인 금전을 지급할 경우 해당 자금은 배당소득으로 볼 가능성이 매우 크다. 따라서 지급하는 돈의 성격을 명확하게 할 필요가 있다.