개발제한구역 건축물 매입시 주의사항과 허가없이 할수있는 행위

개발제한 구역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우 국토부 장관이 지정 및 해제하는 구역으로서 흔히 그린벨트(Green Belt)를 의미합니다. 개발제한구역은 자연환경 보전을 목적으로 도시의 경관을 정비하고, 생활환경 조성을 위해 국토부 장관이 지정하는 제한구역이기 때문에, 허가권자의 허가없이 건축물을 축조하거나 토지형질을 변경하는 행위 등이 금지되어 있습니다. 

 

개발제한구역에서 할수있는 행위

 

개발제한구역은 수도권의 인구와 산업을 적정 배치하기 위한 수도권 정비계획법에 의거한 과밀억제권역과는 다른 의미로 광역별 지정과 해지가 아닌 일정 권역에 대한 지정과 해지가 가능하며, 개발제한구역의 지정 및 관리에 의한 특별조치법(특별법)에 따라 개인의 재산권 행사가 제한되는 구역입니다. 수도권 과밀억제권역에 대한 자세한 사항은 다음 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

수도권 과밀억제권역 취득세 중과와 최우선변제금

 

 

개발제한 구역 내 위법행위(사례)

 

개발제한구역 내에서 허가권자의 허가없이 금지되는 사례에 대해 살펴 보았습니다. 컨테이너 설치, 경량철골 및 조립식 구조 건축물 증축, 무단신축, 증축, 개축 등 건축행위로서 건축물과 공작물을 축조한 행위가 대표적이며, 농지에 물건 등을 적치하여 고물상 영업을 하는 행위, 즉 허가없이 물건 등을 적치한 행위도 위법행위에 해당합니다. 

 

또한, 허가없이 토지를 50cm 이상 성토하거나 절토하는 등의 토지 형상을 변경한 행위도 불법형질 변경에 해당하는 위법행위입니다. 용도를 무단 변경하는 행위도 불법 행위에 해당하며, 축사를 작업장이나 창고로 변경하거나 주택을 음식점 등으로 변경하는 행위 등이 해당됩니다.

 

 

개발제한구역 내 건축물 매입 시 유의사항

 

개발제한구역 내 위법행위에 대해서는 불법행위를 한 건축주나 행위자 등에게 자진정비 계고 이후 미 이행시에는 ①건축물 대장상 위반건축물 표기, ②이행강제금 부과와 고발 등의 행정조치가 내려지며, 처벌 대상자는 위법행위를 한 행위자나 무단신축 등의 불법건축을 진행한 건축주나 토지주 등이 해당됩니다. 이행 강제금은 1년에 2회의 범위 안에서 원상 복구시 까지 계속적으로 반복 부과되고 징수되게 됩니다. 만일 위반건축물임을 모르고 매입했다 하더라도, 개발제한구역 내 위반 건축물의 위반 해소 책임은 현재 소유자에게 있으므로 개발제한구역 내 건축물 매입 시에는 건축물 대장의 '위반건축물' 표기 여부를 꼭 확인하여야 합니다.

 

개발제한구역 위반자에 대한 행정처분

 

 

개발제한구역 이행강제금 규정

 

개발제한구역 내 이행강제금 규정은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제30조2(이행강제금)에 의거하며, 해당 개발제한구역 내 지자체 장의 시정명령을 시정기간 내에 이행하지 않은 경우에 부과되며, 허가 또는 위반행위가 건축물 건축과 용도변경에 해당되는 경우 건축물 시가표준액의 50%의 범위 내에서 대통령령에 따라 결정 고지됩니다.

 

개발제한구역 이행강제금 부과 규정

 

개발제한구역 이행강제금은 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 부과 징수될 수 있으므로, 개발제한구역 내 주택 등의 부동산 구입 시 이행강제금 부과 여부를 건축물 대장 등에서 확인할 필요가 있습니다. 만일, 영리를 목적으로 또는 상습적으로 허가를 받지 않거나 허가의 내용을 위반하는 경우, 시정명령을 상습적으로 이행하지 않는 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 개발제한구역 특별법 제31조, 제32조, 제33조 규정에 의거해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과되는 형사처벌을 받을 수도 있으니 유의해야 합니다.

 

 

개발제한구역에서 허가나 신고 없이도 할 수 있는 행위

 

그렇다면 개발제한구역 내에서 허가권자의 허가나 신고 없이 할 수 있는 행위에는 어떠한 것들이 있는지 확인해 보겠습니다. 개발제한구역 내에서 농사를 짓기 위하여 논과 밭을 갈거나 50cm 이하로 파는 행위나 10㎡ 이하의 농업용 원두막(농막)을 설치하는 행위는 개발제한구역내 건축가능행위로서 허가나 신고가 필요하지 않습니다. 하지만, 개발제한구역 내에서 10㎡ 면적을 초과하는 농막을 설치하는 행위는 위법행위임을 인지하고 있어야 합니다. 

 

또한, 나무를 베지 않고 나무를 심는 행위나 토지의 형질변경 없이 밭과 과수원 또는 임야에 양봉통을 설치하는 행위, 주택 관리를 위해 높이 2m 미만의 담장이나 축대를 설치하는 행위는 허가권자의 허가 없이도 개발제한구역 내에서 할 수 있는 행위에 해당합니다.