1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건

흔히들 일시적 1세대 2주택이라 하면, 대부분 양도소득세 비과세 요건이 적용된다고 알고 있는 경우가 많다. 물론, 일부는 틀리지만, 전적으로 틀린 말이라 할 수는 없다. 하지만, 최근 조정대상지역을 중심으로 양도세 세법 규정이 강화되면서, 1세대 2주택 비과세 요건도 이전과 달리 적용되는 경우가 많고, 사례에 따라서는 일시적 1세대 2주택이라 하더라도 양도세가 과세되는 경우도 있다. 그래서 오늘은 1세대 2주택 양도세 비과세 요건과 관련해 사례별로 확인해 보고자 한다.

 

1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건

 

 

□ 1세대 2주택 양도세 비과세 요건

 

1. 일시적 1세대 2주택 

 

일시적으로 2채의 주택을 갖게 되는 경우로, 신규로 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 2년 이상 보유한 종전 주택을 양도하면 양도세가 비과세된다. 다만, 종전 주택이 조정대상지역에 있고, 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하게 되면, 2년 이내에 양도해야 비과세된다. 이는 기존에 알고 있던 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건이 강화된 사례에 해당된다.

 

2. 상속으로 2채의 주택을 갖게 되는 경우

 

1주택 소유자가 부모 등으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우, 기존에 소유하던 주택을 먼저 팔게 되는 경우 양도세가 비과세된다. 하지만, 반대로 상속받은 주택을 먼저 매도할 경우에는 양도소득세가 과세된다.

 

3. 종전 주택 매도 시 매수자가 등기 이전을 미루면서 2채의 주택을 보유하게 된 경우,

 

종전 주택을 매수자에게 매도하고 난 뒤 매수자가 등기 이전을 하지 않아 1세대 2주택의 상태가 유지된 경우에는 매매계약서 등에 의해 종전 주택을 매도한 사실(잔금)이 확인되면 양도소득세를 과세받지 않는다. 

 

4. 직계존속(부모)을 모시기 위해 세대를 합가하며 2채의 집을 소유하게 된 경우

 

1주택 소유자가 60세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합가한 경우, 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 비과세된다. 만일, 직계존속이 암이나 희귀성 질병 등으로 인해 부득이하게 세대합가를 진행한 경우에는 직계존속의 나이가 60세 미만이어도 가능하다. 

 

5. 결혼으로 인해 본인과 배우자 소유의 주택까지 2채의 집을 소유하게 된 경우

 

결혼 전 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼 후 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다. 해당 규정은 결혼을 앞둔 미혼남녀의 재테크 수단으로 활용되는 절세 규정이기도 하므로 적극 활용해야 하는 규정에 해당된다. 

 

6. 결혼으로 인해 본인과 동거봉양하는 배우자 직계존속 주택까지 2채의 집을 소유하게 된 경우

 

결혼 전 본인 주택과 배우자와 함께 거주하던 60세 이상의 배우자 직계존속의 주택이 있는 경우, 결혼으로 인해 배우자 직계존속을 동거봉양하는 경우라면 결혼 후 2주택자가 된다. 이 경우도 5번 항목과 마찬가지로 절세 규정에 해당되어 결혼 후 2주택이 된 경우에 해당하며, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도세가 과세되지 않는다.

 

7. 농어촌주택을 포함하여 2채의 집을 소유한 경우

 

농어촌주택과 일반주택을 1채씩 소유한 1세대가 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 매도하는 경우, 양도소득세가 비과세된다. 단, 귀농주택의 경우에는 취득일로부터 5년 안에 일반주택을 매도해야 한다. 농어촌주택이란 서울과 인천, 경기도를 제외한 읍면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 상속주택과 이농주택, 귀농주택을 의미한다.

 

 

8. 전근, 취학, 질병 치료, 요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 2채의 집을 소유한 경우

 

1주택을 보유한 1세대가 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편이나 자녀 취학, 1년 이상 질병 치료와 요양의 사유로 수도권 밖에 소재하는 1주택을 추가로 취득한 경우에는 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 양도소득세가 비과세된다. 

 

9. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례

 

장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 장기임대주택이 아닌 거주주택을 양도하는 경우에는 1채의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 단,임대주택 사업자로 등록한 날 이후의 거주기간이 2년 이상이어야 하며, 양도일 기준, 모든 주택을 장기임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 한다. 다만, 주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 특례를 받은 이후, 의무임대기간을 채우지 못하고 장기임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 기존에 비과세받았던 거주주택의 양도소득세를 추징받게 된다는 것을 유의해야 한다. 또한, 세법 개정에 따라 '19.2.12 이후 취득하는 주택에 대해서는 최초 거주주택에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.