재개발 조합원 자격, 서울시와 부산시 조례 규정

재개발이나 재건축 사업에서 해당 사업구역에서 주택이나 토지 등을 소유할 경우, 조합원 입주권을 분양받을 수 있는 권리를 부여받게 됩니다. 일반적으로 재개발 조합원 자격은 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 사업구역이 소재한 지자체 조례, 그리고 재개발 조합 정관 등에 따라 재개발 조합원 자격이 부여되지만 해당 사업구역 내에 주택이나 토지 등을 소유한 모든 사람들 모두에게 조합원 입주권이 부여되는 것은 아닙니다. 

 

 

 

 

예를 들어, 사업구역내 여러 채의 주택이나 토지를 보유한 경우에는 하나의 조합원 입주권만 부여받게 되며, 재개발 사업구역 내에서 과소필지를 보유하는 경우에는 재개발 조합원 입주권 자격을 부여받지 못하는 경우 등 여러 사례가 있습니다. 오늘은 어떠한 경우에 재개발 조합원 자격을 부여받을 수 있는지, 반대로 재개발 조합원 자격을 부여받을 수 없는지에 대해서 살펴보고자 합니다.

 

 

 

 

 

도시 및 주거환경정비법의 조합원 자격 정의

 

도정법 제39조(조합원의 자격 등)의 ①항을 살펴보면, 정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 한다고 되어 있다. 그리고 토지등소유자가 여러 명일 경우에는 해당 인원을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 정의하고 있다. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때와 여러명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때, 그리고 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 이를 대표하는 1명을 조합원으로 보고 있다. 

 

 

조금 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 ▶ 대표자 1인이 조합원

 

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 ▶ 대표자 1인이 조합원

 

1세대 판단 시 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자나 미혼의 19세 미만 직계비속은 함께 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않는 경우라 하더라도 1세대로 판단하게 됩니다. 다만, 이혼이나 19세 이상 자녀가 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정)한 경우에는 예외로 하게 되며, 이 경우에는 1세대가 아닌 것으로 보아 조합원 자격을 부여하게 됩니다.

 

또한, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때에도 대표자 1인이 조합원이 됩니다. 소유권이나 지상권 소유 분리에 따라 조합원 입주권을 여러 개 인정하지 않고, 대표자 1인에 한해서만 조합원 자격을 인정합니다. 이는, 재개발 사업구역에 주택과 토지를 여러개 보유한 소유자로부터 조합설립인가 전에 부동산을 매수하면 조합원 자격을 부여받게 되지만, 조합설립인가 후에 해당 소유자로부터 일부 주택과 토지를 매수하게 되는 경우에는 매수자는 조합원 자격을 부여받지 못하게 됩니다.

 

 

도정법 정비사업 조합원 자격

 

 

참고로 도정법 제39조 ②항의 경우는 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우 조합설립인가 이후와 재개발 사업을 시행하는 경우 관리처분인가 이후 해당 사업구역의 건축물과 토지를 양수하는 경우에 조합원이 될 수 없다는 것과 예외 사항에 대해 설명하고 있는 내용이다. 

 

 

 

서울시 재개발 조합원 자격, 서울특별시 도시및주거환경정비조례

 

서울시 도시 및 주거환경정비조례를 통해 재개발 조합원 자격에 대해 확인해 보자. 도시 및 주거환경정비조례 제36조(재개발사업의 분양대상 등)을 살펴보면 서울시 조례에서 정의된 재개발 조합원 입주권이 부여되는 자격에 대해서 확인이 가능하다. ①항을 살펴보면 관리처분계획기준일, 즉 재개발 분양신청 만료일을 기준으로 재개발 사업구역 내 토지등 소유자가 해당된다. 먼저, 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물을 포함한 종전의 건축물 중 주택을 소유한 경우와 토지 총면적이 90㎡ 이상인 경우, 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상에 해당하는 자(세대원 전원 권리가액 합산 가능)가 해당된다. 또한, 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치의 경우로서 종전 주택(주거용)에 관한 보상을 받은 자도 포함된다.

 

②항을 살펴보면 과거에 논란이 되었던, 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 이후 다세대주택으로 전환한 경우나 여러명의 토지등소유자가 1세대인 경우에는 대표자 1명을 분양 대상자로 판단한다. 또한, 1주택 또는 1필지의 토지를 여러명이 소유한 경우에도 도정법과 마찬가지로 대표자 1인에 대해서만 재개발 조합원 자격을 부여한다. 다만, ①항에서 살펴본 바와 같이 토지 지분이 90㎡ 이상인 경우나 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 자는 예외 사항에 해당된다. 또한, 권리산정기준일 이후 1필지 토지를 여러 개의 필지로 분할한 경우나, 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리해 소유한 경우, 그리고 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우에는 여러명의 분양신청자를 1명의 분양대상자(대표자 1인)로 판단한다. 

 

 

서울시 도시및주거환경정비조례

 

 

 

부산시 재개발 조합원 자격, 부산광역시 도시및주거환경정비조례

 

부산시 조합원 자격을 규정하는 부산광역시 도시및주거환경정비조례의 내용은 서울시 도시및주거환경정비조례의 내용과 토지 면적 등에 다소 차이가 있다. ①항을 살펴보면 기존 무허가 건축물(1989년3월29일 이전, 신규무허가건축물은 해당일 이후를 지칭) 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한 주택 소유자가 조합원 자격을 부여받을 수 있다. 또한, 분양 신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적인 부산광역시 건축 조례 제39조 규모 이상인 자가 해당된다. 

 

부산광역시 건축조례 제39조에 따르면 주거지역은 60㎡ 이상인 경우가 해당되며, 상업지역과 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡가 해당된다. 만일 위 지역에 해당되지 않는 지역의 경우는 주거지역과 동일한 60㎡가 적용된다. 다만, 권리산정 기준일, 즉 정비구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20㎡ 이상인 토지의 소유자는 사업시행계획인가 고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정해 분양 대상자 자격을 부여하고 있다. 다만, 지목이 도로이고, 현황 도로로 이용되고 있는 경우에는 조합원 자격이 부여되지 않는다. 

 

만일에, 세대원 전원이 사업시행계획인가 고시일부터 공사완료고시일까지 무주택을 유지해야만 조합원 입주권 자격이 유지되므로 주의해야 하는 부분입니다. 즉, 20㎡ 이상 ~ 60㎡ 미만의 주거지역 토지 소유자라 하더라도 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않다면 분양 대상자가 될 수 있지만, 이 경우에는 사업계획인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택 유지 조건이며, 해당 조합원 입주권 자격을 양도하는 경우에도 무주택자만이 양수가 가능하며, 마찬가지로 공사완료 고시일까지 무주택을 유지해야 재개발 조합원 입주권 자격이 유지된다 볼 수 있습니다. 기타 조합원 입주권 자격 부여와 관련한 사항들은 서울시 조례의 경우와 크게 다르지 않은 내용들로서 토지등소유자가 여러명인 경우 대표자 1인에 한해 조합원 자격 조건을 제한하는 사례에 해당됩니다.

 

 

부산시 도시및주거환경정비조례

 

 

부산광역시 건축 조례 제39조