업계약서와 다운계약서 작성하면 어떻게 되나요?

2006년 1월부터 시행된 부동산 실거래가 신고 제도에 의해 이제는 아파트와 빌라 등 부동산 매매 시 업계약서와 다운계약서를 작성하는 경우는 많이 사라졌습니다. 일반 부동산의 경우에는 2006.1월 이후부터, 분양권과 입주권 매매의 경우에는 2007.6월말부터 부동산 실거래가 신고 제도가 의무화되었고, 이후 부동산 구매자들은 내가 구매한 부동산이 과거에 얼마에 거래되었는지를 쉽게 파악할 수 있게 되었고, 이러한 가격을 기준으로 매수가격을 산정하는데 도움이 되고 있다 하겠습니다. 이러한 실거래가 신고 제도에 의해 2006년 이전에는 흔했던 업계약서와 다운계약서 작성이 많이 사라지게 되었습니다.

 

 

업계약서와 다운계약서 거래 시 불이익

 

 

하지만, 아직도 일부 부동산 매매 시에는 여전히 업계약서와 다운계약서가 횡행하기도 합니다. 예를 들어, 일부 지역을 지나다 보면 흔하게 광고되고 있는 실입주금 2천만원 이라는 빌라 분양광고와 단기 세율이 50%에 육박하는 분양권 등이 대표적이라 하겠습니다.

 

그렇다면 업계약서나 다운계약서 등의 부동산 불법 거래를 하게되면 어떠한 불이익을 받게 될지에 대해서 정리해보고자 합니다. 먼저 업계약서와 다운계약서가 주로 어떠한 거래의 형태에서 작성되고 있는지부터 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

업계약서 의미와 사례

 

 

업계약서란 실제로 거래한 부동산 실거래가액보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것을 의미합니다. 실거래 금액보다 계약금액을 높이는 경우, 취득세 등의 세금도 추가로 납부해야 하지만, 대출한도를 추가로 확대할 수 있고 주로 자전거래나 특수관계자간 업계약서 작성을 통해 향후 발생하게 될 양도차익을 낮춰주는 역할을 하기 때문에 일부에서 종종 업계약서를 사용하고 있기도 합니다. 

 

최근에는 조정지역과 비조정지역에 따른 대출규제 강화로 많이 줄어들고 있지만, 신축빌라 분양 시 종종 업계약서가 활용되기도 합니다. 대표적인 업계약서의 사례로는 신축빌라에 입주하길 원하는 소비자들에게 신축빌라의 감정가를 높여 대출을 최대한 받을 수 있도록 하여 실입주금을 줄이는데 활용됩니다. 예를 들어, 2억원에 분양하는 신축빌라의 감정가를 2억원보다 훨씬 높은 금액에 분양한 것으로 하여, 대출비율을 최대한 높여 실입주금을 낮춰 신축빌라 분양을 용이하게 하는 방법입니다. 이를 위해 분양가 업계약서를 작성해 분양가를 실제 거래가보다 높게 작성하게 됩니다. 일반적으로 업계약서를 작성하면서 등기를 담당하는 법무사와 대출 주선자 간의 커미션 거래가 존재하기도 합니다. 

 

 

 

 

다운계약서 의미와 사례

 

 

다운계약서란 업계약서와 반대의 경우로 실제 거래한 부동산 실거래가 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고 신고하는 것을 의미합니다. 다운계약서는 주로 세금 회피를 위해 사용되는데, 주로 세율이 높은 분양권 거래 등에서 일부 사용하고 있는 거래입니다. 

 

 

분양권 양도세율

 

 

분양권 양도소득세율은 2년 이상 보유 시에는 일반 주택과 동일한 양도세율을 적용받지만, 분양권을 1년 미만 보유 후 매매할 경우에는 50%, 1년 이상~2년 미만 보유 후 매매 시에는 무려 40%의 분양권 양도세율을 적용받게 됩니다. 따라서, 분양권을 투자의 수단으로만 소유하는 경우 높은 분양권 양도세율로 인해 다운계약서 작성의 유혹을 받게 됩니다. 예를 들어 프리미엄이 1억인 분양권을 10개월 보유 후 매도할 경우, 납부해야 할 분양권 양도세만 무려 5천만원에 달하기 때문에, 다운계약서의 유혹은 뿌리치기 힘든 것이 사실입니다.

 

 

 

 

최근 분양권 거래 시 다운계약서를 작성하지 않고, 양도세 매수자 부담과 같은 조건으로 거래하는 경우도 있으나, 높은 인기를 구가하는 분양권 거래, 즉 매도자 우위 시장이 형성된 경우가 아니라면 양도세 매수자 부담과 같은 조건의 거래를 성사시키는 것은 그리 쉬운 일은 아닙니다. 그렇기에 분양권 보유자들은 단기 차익을 위해 분양권 다운계약과 같은 거래의 유혹을 뿌리치기가 쉽지 않은 편이라 하겠습니다. 분양권 양도세 매수자 부담하는 조건으로 분양권을 양도하는 경우에는 매수자가 대신 부담한 양도세도 양도차익에 포함시켜 분양권 양도세 신고를 해야 한다는 사실도 유념해 두어야 합니다. 분양권 양도세 계산과 양도세율에 대해서는 다음 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

분양권 양도소득세, 양도세 계산과 양도세율

 

 

 

 

업계약서와 다운계약서 작성 시 어떠한 불이익을 받게 될까?

 

 

그렇다면 업계약서와 다운계약서 등의 불법 거래시 어떤 불이익을 받게 될지에 대해서 분명히 유념해 두어야 하겠습니다. 부동산 등을 매매하는 매수자와 매도자 등 거래 당사자가 업계약서나 다운계약서를 작성하는 경우에는 다음의 불이익을 받게 됩니다.

 

 

① 비과세 및 감면 규정 적용이 배제되어 양도소득세가 부과됩니다. 

 

예를 들어, 부동산 양도자가 1세대1주택 비과세 혜택이나 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세 및 감면 요건 배제 후 양도소득세를 추징하게 됩니다. 결과적으로 비과세나 감면 규정 대상이 되더라도 해당 혜택을 적용받을 수 없습니다.

 

 

② 가산세가 부과됩니다.

 

무신고 및 과소신고한 납부세액의 최고 40%까지 가산세를 부과받게 되며, 당초 정상적으로 납부했어야 할 세금을 납부하지 않은 경우에는 해당 세액 또는 과소납부세액의 무(과소) 납부일수당 0.025%('19.2.12 이후)에 해당하는 가산세를 부과받게 됩니다. 여기서 무납부일수(과소납부일수)란 납부기한의 다음날부터 납부일까지의 기간을 의미합니다.

 

 

③ 과태료가 부과됩니다. 

 

부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 무거운 과태료 부과 처분을 받게 됩니다. 해당 과태료는 지자체 실거래 신고 관련 담당부서에서 부과하게 됩니다.