재개발, 재건축 정비구역 시공사 선정 기준 강화

재개발과 재건축 등 정비사업의 시공사 선정 과정은 최근까지도 끊임없는 잡음이 일어나는 과정 중 하나이다. 이유인즉, 재개발과 재건축 조합원에 대한 시공사의 금품 살포와 향응 제공, 재건축 초과이익 부담금 지원, 과도한 이사비 지급 약속 등 건설사들이 정비사업 시공사에 선정되기 위해 과도한 지원 등의 약속을 재개발, 재건축 조합원들에게 하고 있는 것이다. 

 

 

재개발 재건축 정비구역 시공사 선정 기준

 

 

건설사의 이러한 과도한 수준의 정비사업 지원 약속은 향후에 조합원 분담금 증가와 공사비 상승의 원인이 되고, 시공사와 조합장 및 조합 임원 등의 결탁에 따른 문제를 야기하기도 하였다. 마찬가지로 건설사가 시공사 선정 과정에서 불법 홍보행위가 끊이지 않았고, 이러한 홍보비용이 향후 조합원 분담금 증가에 일조했다는 사실을 감안할 때 시공사 선정과정에서의 건설사들의 무리한 홍보행위를 지양해야 한다는 목소리 또한 높아졌던 것도 사실이다.

 

사실 이러한 정비사업의 시공사 선정과 관련해 건설사의 무리한 지원 약속과 금품 제공, 불법 홍보행위 근절 등을 위해 국토부는 '17.10월말에 이미 정비사업 시공사 선정제도 전면 개선방안을 마련한 바 있다. 정비사업 시공사 선정제도 전면 개선방안은 서울 강남 일부 재건축 단지의 시공사 선정과 관련해 건설사에서 과도한 이사비 지급, 재건축 초과이익 부담금 지원, 금품·향응 제공 등의 문제를 차단하기 위해 입찰-홍보-투표-계약으로 이루어지는 시공사 선정 제도 전반에 걸친 제도 개선방안이 시행 중이다.

 

 

 

 

 

① 입찰 단계

 

먼저, 입찰 단계에서 건설사는 설계와 공사비, 인테리어, 건축옵션 등 시공과 관련된 사항만 입찰 시 제안할 수 있도록 하고, 시공과 관련없는 이사비·이주비·이주촉진비, 재건축 초과이익 부담금 등에 대해서는 조합에 입찰 제안을 할 수 없게 되어 있다. 따라서, 재개발과 재건축의 이주비 대출은 금융기관을 통한 이주비 대출만 가능하게 되었고, 이사비는 조합이 필요 시 자체적으로 정비사업비에서 지원하고 시공사가 입찰 제안을 할 수 없도록 하였다. 다만, 재개발 사업의 경우 영세 거주자가 많은 점을 고려하여 건설사가 조합에 이주비를 융자 또는 보증하는 것은 허용하고 있으며, 이 경우에 건설사는 조합이 은행으로부터 조달하는 금리 수준으로 유상 지원만 할 수 있게 된다.

 

또한, 입찰 시 건설사가 현실성 없는 과도한 조감도를 제안하는 것을 방지하기 위해 기존 설계안에 대한 대안설계를 제시하는 경우에는 구체적인 시공 내역도 반드시 제출해야 한다. 구체적인 시공 내역이란 설계도서와 공사비 내역서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재 사용서 등의 구체적인 내용이 들어가야 한다. 이러한 입찰단계의 입찰제안 원칙을 위반하는 경우에는 해당 건설사의 사업장 입찰은 무효가 된다. 

 

 

② 홍보 단계

 

홍보 단계에서는 건설사가 금품과 향응 등을 제공한 경우 뿐만 아니라 건설사와 계약한 홍보 대행사가 금품과 향응을 제공하는 경우에도 건설사의 귀책 사유가 되며, 금품과 향응 제공으로 건설사가 1천만원 이상 벌급형 또는 건설사 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌되는 경우에는 건설사는 향후 2년간 정비사업 입찰참가 자격이 제한되고, 금품 등 제공 정비 사업구역의 시공권도 박탈당하게 된다. 마찬가지로, 건설사 홍보 대행사 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌된 경우에도 건설사는 동일하게 입찰참가가 제한되고, 시공권이 박탈된다.

 

이러한 조건하에 현재 정비구역 입찰 제안시에는 금품과 향응 제공시 시공계약 취소와 손해배상에 대한 건설사의 서약서도 함께 제출받고 있다. 다만, 착공 이후 시공권 박탈의 경우 선의의 조합원과 일반 분양자 피해가 우려됨에 따라, 시도지사가 시공권 박탈 대신 공사비의 일정비율을 과징금으로 부과할수 있도록 도시정비법을 개정하였다. 또한, 과도한 홍보행위 차단을 위해 등록한 홍보요원만 해당 정비구역에서 홍보할 수 있도록 하되, 조합에서 정한 공간에 개방된 홍보부스 1개소만 설치하여야 한다. 만일, 1차 현장설명회(현설) 이후 총회 전까지 미등록 홍보요원이 활동하거나 개별 홍보 행위가 3회 적발될 경우, 해당 건설사의 입찰은 무효로 된다. 

 

 

 

③ 투표 단계

 

투표 단계에서는 불법 행위 우려가 지적되어 온 부재자 투표의 요건과 절차 등을 대폭 강화해, 부재자 투표 시 정비구역 밖의 시도나 해외에 거주해 총회 참석이 곤란한 조합원에 한정해 허용하고, 부재자 투표기간도 1일로 제한하고 있다. 

 

 

④ 계약 단계

 

계약 단계에서는 시공사 선정 후 계약과 변경계약 과정에서 건설사의 과도한 공사비 증액이 차단하기 위해 공사비를 입찰 제안보다 일정비율 이상 증액하는 경우에는 공사비에 대한 한국감정원의 적정성 검토를 받아야 한다. 또한, 도시정비법에 의거해 조합 임원을 청탁금지법 적용 대상으로 추가하여 조합 임원과 건설사간 유착을 차단토록 하고 있다. 

 

정비사업자의 시공자 선정기준 개정안('17.11)

201711 정비사업의 시공자 선정기준 일부개정 고시안.hwp

0.05MB