[칼럼] 부산 재개발 현황, 조정지역 해제 이후 부산 투자 열풍

11.6(수) 부산 해수동(해운대구, 수영구, 동래구) 3개구가 조정대상지역에서 해제됨으로써 이제 부산 지역에 남아있는 조정대상지역은 11.8(금)일을 기준으로 더 이상 존재하지 않는다. 부산시 전역이 조정대상지역에서 해제됨으로써 더 이상 대출규제와 청약규제 등의 제약이 존재하지 않게 됨으로써 부산에 조정지역 해제를 사전에 관측했던 많은 투자자들부터 해제 이후 관심을 갖게 된 투자자들까지 부산 주요 투자처에 매수 열풍을 주도하고 있는 것으로 보인다. 덕분에 해제 당일부터 부산시의 조정지역이었던 해수동 3개구 뿐만 아니라 남구와 진구 등 부산 지하철 1호선과 2호선 역세권을 중심으로 매수인이 계약금을 이체할 매도인의 계좌를 받기 어려웠다는 소식도 여기저기서 쉽게 들리기도 했다. 

 

부산시 지도

 

 

당분간 입주물량이 많은 부산으로서는 사실 부동산 재테크 투자처로서 조심스럽게 거론되고 있는 것도 현실이나, 대한민국 두번째 규모의 대표 도시인 부산시 주요 아파트 가격이 여타 광역시보다 낮은 수준이라는 것을 용인할 수 있는 이유도 없으며, 그것을 당연하게 생각할 투자자도 많지 않다는 것도 사실이다. 이러한 측면에서 조정지역 해제를 사전에 예측하고, 추석 이후 매수를 적극 주도한 일부 부동산 투자자들이 해운대구와 남구를 중심으로 주요 아파트 단지에 대한 선제적 매수를 주도하였고, 마찬가지로 1호선과 2호선 지하철 라인을 중심으로 주요 아파트 단지와 재개발, 재건축 단지에 대해서도 많은 매수세가 유입이 되었다.

 

 

최근의 주택 투자의 트렌드를 살펴보면, 입지도 중요하지만 오히려 신축에 대한 사람들의 매수 심리가 보다 더 강하게 유입되고 있다. 이러한 트렌드는 전통적인 매수 결정 팩터인 교통, 학군, 규모 등도 주택 구매를 결정하는데 여전히 중요하게 작용하지만, 신축 선호에 따른 강한 선호 사상으로 인해 비교적 최근에 지어진 지역 대표 아파트 단지를 우선적으로 고려하는 것이 보다 더 강하게 나타나고 있는 것이다.

 

이러한 현상은 2017년을 정점으로 부동산 침체기가 지속됐던 부산에서도 마찬가지였기 때문에, 전통적인 매수 결정 요인에 덧붙여 신축 아파트 단지를 무엇보다 우선시하게 만들었다. 이에 따라, 주택 가격이 비교적 최근에 상승하고 있는 지역인 신흥 강호인 해운대구와 남구를 비롯해, 전통적으로 평균 주택 가격이 높았던 동래구 등에 위치한 주요 신축 아파트 단지에 대한 선호도가 여타 지역보다 강하게 나타나고 있다. 

 

신축 아파트 선호에 따라 가장 각광받는 부동산 투자 상품도 시장 상황에 따라 선호도가 변하게 되었으며, 주요 입지에 신축하게 될 아파트에 입주할 수 있는 권리인 재개발과 분양권에 대한 관심도 조정지역 해제를 전후로 해서 강하게 드러나고 있는 것으로 보인다. 

 

 

부산 재개발 추진현황('19.10.31)

 

 

 

 

현재 부산시에서 추진 완료되었거나 현재 추진되고 있는 정비사업은 무려 228개 구역('19.10,31 기준)에 달한다. 특히, 기존 도심에 대한 정비사업을 의미하는 주택정비형 재개발과 도시정비형 재개발, 촉진 사업구역의 수가 무려 139개 사업장이며, 이 중에서 완료된 사업은 42개에 불과한 실정이다. 나머지 90개 지역은 대부분 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 등의 사업과정을 거치고 있어 향후 기존에 낙후된 주요 도심에 대한 대 개발이 임박하였음을 의미하기도 한다. 

 

이러한 재개발 사업구역의 갯수로 미루어 짐작해 볼떄, 부산시의 주거 선호 중심지가 기존 동래구에서 남구와 해운대구로 바뀌고 있듯이, 기존에 낙후되었던 도심을 주목해 볼 필요가 있는 것이다. 이러한 기존 도심은 주로 부산 지하철 1호선과 2호선을 중심으로 연결되어 있으며, 이에 따라 도심 내 낙후 지역의 개발이 완료되었을 때의 모습을 기준으로 부산시 주거 선호 지역에 대한 무게 중심도 상당부분 이동할 것으로 전망되기도 한다. 

 

 

부산시 재건축 추진현황('19.10.31)

 

 

부산 재건축의 경우도 기존에 이미 입지와 투자처로서의 선호도가 가장 높았던 삼익비치 재건축 사업 등과 마찬가지로 기존 도심을 재정비하는 측면에서 부산 외곽보다는 주요 도심지에 대한 재개발과 재건축 사업이 부산시 신축 아파트 선호 현상에 대한 소비자들의 니즈를 충족시켜 줄 만한 재테크 투자처로서 각광받고 있다고 보여지는 부분이다.

 

조정지역 해제가 언론 보도에서 발표된지 불과 하루밖에 지나지 않은 상황임에도 불구하고 주요 아파트 단지의 호가와 재개발 물건의 프리미엄이 발표 이전보다 상당히 상승했다는 느낌을 지울 수 없는 것도 바로 이러한 신축아파트 선호에 대한 투자재와 실거주 재화로서의 가치 때문으로 판단되는 부분이다. 

 

부산시 주택 재화의 초과 공급에 대한 우려도 결국 아파트 재화를 소비하는 투자자와 소비자의 심리에 따라 상당부분 감소할 수 있다는 것이 현 시점에서의 판단이며, 이에 따라 주요 지하철 라인을 중심으로 기존 주거 선호지와 새롭게 개발이 진행될 재개발 지역에 대한 우리의 관심도 보다 높아져야 할 때가 아닌가 판단되는 시기인 것이다. 조정지역 해제 이후 불고 있는 부산 투자 열풍은 현재 투자 가수요와 실수요, 그리고 매도자간의 줄다리기 싸움이 어느정도 진정된 이후 보다 더 본격화되지 않을까 조심스레 전망해 본다.

 

 

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