평택시, 오산시, 안성시 아파트 입주물량으로 본 경기 남부 전망

 

최근 3~5년간 아파트 공급물량이 적정 입주물량보다 과다했었던 화성시의 수원시의 입주물량이 점차 감소하자, 수원시 매교역 일대 재개발 구역과 화성시 동탄2 신도시를 중심으로 아파트 가격이 급격하게 상승하고 있는 추세다. 여기에 발맞춰 수원시와 화성시의 입주물량으로부터 자유로울수 없었던 평택시의 경우도 고덕신도시 개발에 따른 자체 공급물량으로 인해 지난 수년간 입주물량이 과도하게 공급되어 왔다. 또한, 평택시와 인접한 오산시와 안성시의 자체 공급물량도 수년째 과다 공급되면서 경기 남부지역은 아파트 공급물량 폭증으로 인한 몸살을 수차례 앓아왔던 터였다.

 

 

 

 

 

화성시 동탄2, 평택시 고덕 신도시 입주물량 감소

 

화성시의 경우 2018년을 정점으로 적정 수요량의 최대 9배, 평택시는 2019년 적정 수요량의 최대 8배까지 공급물량이 과도하게 공급되면서 과도한 전세가 하락은 물론 대부분의 지역에서 매매가 하락까지 동반 하락하는 추세를 이끌어 왔다. 위에서 언급한 도시들에서의 과도한 아파트 공급과 입주물량은 단지 해당 지역에만 영향을 끼친 것이 아니라, 주변에 위치한 여타 인접 지역까지 파급 효과를 불러왔다는 점에서 화성시와 평택시의 신도시 개발에 따른 여파는 주변 도시의 부동산 가격에 치명타를 입혀왔던 것이 사실이다.

 

덕분에 최근 서울과 수도권의 대세 상승장 속에서도 해당 지역들은 일부 핵심 지역을 제외하고 대다수의 아파트 가격이 우후죽순처럼 하락하는 도미노 하락 현상이 지속되었으며, 가격이 저렴한 신축 전세를 찾아 떠나는 서민들이 보다 더 좋은 조건에 좋은 가격의 신축 아파트 전세를 구할 수 있는 쉽게 보기 힘든 현상이 수년째 지속되어 왔다.

 

 

 

 

평택시, 안성시, 오산시 아파트 입주물량 대폭 감소 전망

 

하지만, 2019년을 정점으로 화성시 동탄2신도시와 평택시 고덕신도시 입주물량이 마무리 단계에 들어서면서 최근 화성시와 평택시의 미분양 물량이 감소는 물론, 인접한 수원시와 오산시, 안성시의 일부 아파트 가격이 급격하게 상승하는 등 전반적인 상승 초반에 들어서는 모양을 연출하고 있다. 

 

평택시, 오산시, 안성시 입주물량(추정)

 

평택시의 인구는 51만명, 오산시의 인구는 22만명, 안성시 인구는 18만명 수준이다. 적정 예측 수요량은 해당 지역의 총 인구에 0.5%를 곱하여 계산된 수치이며, 평택시는 2,500명, 오산시는 1,100명, 안성시는 900명 수준으로 파악할 수 있다. 2019년 평택시 입주물량이 전체 적정 수요량의 무려 8배에 달하였으나, 2020년 이후 급격하게 감소하면서 2020년 적정수요량의 약 1.7배인 4,460세대, 2021년 2.2배인 5,621세대, 2022년에는 적정 수요량 수준으로 아파트 입주물량이 감소할 것으로 예상되고 있다. 화성시 입주물량과 관련한 수치는 지난 칼럼에서 작성된 자료를 참고하시기 바랍니다.

 

 

화성시 아파트 입주물량(2019~2022), 동탄2 신도시 입주물량 감소 시기

 

 

오산시는 2019년 약 5배에 달했던 입주물량이 2020년 이후에는 적정 수요량의 절반 이내 수준으로 물량이 공급될 것으로 추정되며, 자체적으로 수요가 가능한 수준이라고 예측할 수 있다. 안성시의 경우도 2019년 입주물량이 적정 수요량의 4배 수준에 달했으나, 2020년부터는 적정 추정 수요량 이내로 입주물량이 감소하고, 2021년부터는 입주물량이 전무할 것으로 추정되고 있다. 

 

물론, 아파트 입주물량이라는 것은 추산 수치로 해당 수치의 변경은 가능하지만, 입주물량이라는 것은 적어도 아파트 공급이 예정된 직후로부터 약 3년 이후의 수치임을 감안했을때, 급격한 수치 변화는 쉽지 않을 전망이다. 따라서, 일부 예외적인 사항을 제외할 때, 입주물량 수치의 변화가 급격하게 바뀔 가능성은 크지 않으며, 평택시와 안성시, 오산시의 입주물량은 전반적으로 자체적으로 소화 가능한 공급 감소의 시대가 도래했다고 보아도 틀리지 않을 것이라 전망되는 부분이다. 결국 최근의 평택시 미분양 세대의 급격한 감소와 오산시 일부 아파트의 가격 상승 등은 해당 지역의 향후 부동산 경기를 긍정적으로 가늠케할 잣대로 파악해도 좋다 하겠다. 수요와 공급의 절대적 수치를 이길 수 있는 지표는 심리밖에 없기 때문이다.