부동산 대책(12.16), 양도세 강화·분양가 상한제 확대 등 고강도 규제(원문)

정부가 2019.12.16 부동산 대책 발표로 또 다시 칼을 꺼냈다. 또 하나의 부동산 대책인 12.16 부동산대책을 발표한 것이다. 대출규제 추가 강화는 물론 보유세 강화 등은 물론 일반세율로 적용되는 1년 이상 보유 주택에 대한 양도세 강화까지 생각보다 강도높은 다양한 부동산 규제정책으로 일관되었다.

부동산대책(12.16), 주택시장 안정화 방안

 

물론 대부분의 규제책이 투기지역과 투기과열지구인 서울과 주요 수도권을 중심으로 한 규제책이었지만, 생각보다 강도높은 부동산 규제 정책이라 평할 수 있는 내용이다. 2019.12.16 오후 1시에 발표한 12.16 부동산 대책의 주요 내용과 방향에 대해 정리해 보았다. 주택시장 안정화 방안으로 발표한 12.16 부동산 대책은 기재부와 국토부, 금융위, 국세청 등의 관계부처 합동으로 발표된 내용으로 투기적 대출수요 규제 강화와 주택 보유부담 강화와 양도세 강화, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 내용을 주요 골자로 하고 있다.

 

 

 

 

12.16 부동산 대책

 

 

세간에서 연말에 정부의 강도높은 부동산 규제가 추가로 발표될 것으로 예상은 하고 있었으나, 생각보다 다양하고 방대한 내용에 대해 관계부처가 합동으로 규제책을 모색한 것으로 보여 가히 부동산 규제의 '종합선물세트'로 보이는 듯한 부동산 대책이다. 다음에서 12.16 부동산대책의 주요 내용을 살펴보자.

 

 

 

정부의 12.16 부동산대책 발표 원인

 

 

정부는 최근 서울을 중심으로 한 국지적 과열 등을 이번 12.16 부동산대책을 발표한 이유로 지적하고 있다. 전국 주택가격이 2019년 전반적인 안정세였으나, 강남권 재건축 상승세의 확산으로 서울 주택가격이 7월1주터 24주 연속 상승하고 있다는 것을 지적하고 있다. 또한, 동작구와 양천구, 과천시 등 분양가 상한제 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생하고 있다고 판단하고 있다. 

 

 

서울 주간 아파트가격 상승률

 

 

이러한 상승세에 맞춰 주택 가격 상승 기대가 확대되면서 갭투자 등 투기수요가 유입되어 가격 상승에 따른 불안 심리에 따른 매수세가 추가로 확대되고 있다고 지적하고 있다. 이에 따라, 관계기관 합동 1차 조사 결과(11.28) 편법과 불법 증여 및 대출규정 미준수 등이 의심되는 이상 거래를 상당수 확인하였기 때문에 이번 부동산대책을 발표하는 계기 중 하나로 지적하고 있다.

 

사실 서울 등 실수요에 대한 공급물량이 부족하다는 세간의 인식과는 달리 이번 부동산 대책에서도 정부는 실수요에 대응하는 공급은 충분하며, 2019년과 2020년 모두 연간 약 4만호 이상의 신규 주택이 공급되어 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분하다고 인지하고 있다. 다만, 최근 서울 등 주택가격 상승이 국지적으로 과열되는 양상은 분양가 상한제 등에 따른 공급 부족론 등이 제기되며 시장의 불안 심리를 자극하고 있기 떄문인 것으로 분석하고 있다.

 

정부는 이러한 불안 심리에 따라, 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택 시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열이 재현되고 있는데다, 저금리로 자금조달 비용이 낮고 LTV 규제로 대출규모가 제한되어 있으나 높은 전세가율과 전세대출 등을 통한 갭투자 등으로 주택 구입자금이 조달되고 있다고 판단하고 있다. 결국 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분하지만 분양가 상한제 등에 따른 공급부족론 등이 제기되며 불안 심리를 지속적으로 자극하고 있는 것이 최근 서울 등의 국지적 과열 현상의 원인이라고 진단하고 있다. 이에 따라 12.16 부동산대책을 추가로 발표하게 된 것이라는 것이 정부의 입장이다.

 

 

 

 

 

12.16 부동산 대책 주요 규제

 

 

정부의 이번 12.16 부동산대책은 강도높은 규제책이 아닐 수 없다. 기존에 수차례의 규제책을 발표했음에도 불구하고 투기지역과 투기과열지지역인 서울과 주요 수도권의 국지적 상승이 계속되자 정부가 회심의 칼날을 꺼내든 것으로 보여지는 부동산 대책이다. 대출규제와 보유세 강화, 그리고 고가주택 합동점검 등 기존에도 있던 내용들도 다수 포함되어 있지만, 이번 대책에서만 꺼내든 규제의 주요 내용을 보면 상당부분 치밀하게 준비한 것이 드러나는 부동산 대책도 다수 있는 것으로 판단된다. 12.16 부동산대책의 상세 내용을 살펴보기에 앞서 먼저 크게 두드러지는 다음 내용부터 살펴보기로 하자.

 

 

 

▶ 주택 양도세 과세 확대, 2년 미만 보유 시 40~50% 양도세율 적용

 

 

주택 양도세율이 크게 강화되었다. 주택 보유의 경우, 일반 부동산 양도세와 달리 특례세율이 적용되어 왔지만 이를 폐지하기로 한 것이다. 이제 2년 이상 보유할 경우에만 일반세율로 적용되고, 1년 미만의 경우 현행 40%에서 50%로 상향 조정되고, 2년 미만의 경우 현행 일반세율 적용에서 40% 세율 적용으로 크게 강화된다. 2021.1.1 이후 양도분부터 적용된다.

 

주택 양도세율 강화(세율 상향 적용)

 

 

 

▶ 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 확대

 

 

분양가 상한제 적용 지역이 현행 서울 27개 동에서 크게 확대된다. 2019.12.17일자로 지정 및 효력이 발생하며, 추가로 확대된 분양가 상한제 적용 지역은 서울 13개구 전 지역과 경기도 과천, 하남, 광명 등 3개 시의 13개 동이다. 과천시의 경우, 별양동, 부림동, 원문동, 주암동, 중앙동 등 5개동이며, 광명시의 경우, 광명동과 소하동, 철산동, 하안동이고 하남시의 경우 창우동, 신장동, 덕풍동, 풍산동 등 4개동이 해당된다.

 

또한, 서울에서 제외된 분양가 상한제 지역 중 강서구 5개동(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡)과 노원구 4개동(상계, 월계, 중계, 하계), 동대문구 8개동(이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농), 성북구 13개동(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가), 은평구 7개동(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌)은 정비사업 등 이슈가 있는 지역으로 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 추가 지정되었다.

 

 

 

 

민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

 

 

 

12.16 부동산대책을 통한 정부의 대응 방향

 

 

정부는 12.16 부동산대책의 원인으로 지적된 편법과 불법 증여, 대출규정 미준수, 공급부족에 따른 불안심리 등의 해소를 위해 대출규제 사각지대를 해소해 대출규제를 추가로 강화하고, 종부세 강화와 공시가격 상향, 실거주하지 않는 주택의 양도차익 과세를 통한 양도세 강화, 분양가 상한제 지역 확대, 서울과 수도권 30만호 공급 계획 차질없이 추진 등의 내용을 주요 대응 방향으로 설정하였다.

 

 

12.16 부동산대책 정부 방향

 

12.16 부동산대책 정부 대응방향

 

 

이를 위해 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출(주담대) 관리를 강화하고, 전세대출을 이용한 갭투자를 방지해 투기적 대출수요 규제를 강화할 예정이다. 또한, 종부세 세율과 공시가격 상향 조정, 그리고 양도세 제도 강화를 통한 과세 강화로 주택과 관련한 세제의 양대 산맥인 보유세와 양도세를 강화할 계획이다. 최근에 4주택 이상 다주택자에 대한 취득세 강화(다음 칼럼 참고) 등을 추진 중인 정부의 규제가 보유세와 양도세 등의 주요 세제 강화까지 추가로 규제를 강화되고 있는 것이다. 

 

 

지방세법 시행령 개정안, 4주택 이상 취득세율 4% 상향 적용(원문)

 

다주택자(4주택자 ) 취득세 중과 논란과 관련한 이슈

 

또한, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대와 고가주택 자금출처 전수 분석 등 주택 구입자금에 대한 조사체계 강화 등을 통해 서울을 중심으로 한 주택가격의 국지적 과열상승을 막고 공급부족론 등에 의한 불안심리를 잠재우겠다는 것이다. 청약 재당첨 제한 요건도 강화하고, 서울 도심 내 신규주택의 차질없는 공급과 수도권 30만호 주택 신축계획도 조속히 추진할 계획이다. 주택임대사업자에 대한 취득세와 재산세 혜택도 추가로 축소하고, 임대사업자 합동점검과 등록요건 강화, 의무 강화 등의 추가 규제책도 내놓았다. 

 

 

 

 

 

< 12.16 부동산 대책 주요 내용 >

 

 

 

1. 시가 9억원 초과 주택에 대한 LTV 추가 강화

 

투기지역과 투기과열지구 주택담보대출의 LTV를 현행 40%에서 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용할 예정이다. 기존의 대출 규제에서 개인사업자는 물론 법인까지 망라한 대출 규제 강화로 법인규제를 현실화하고 있는 것이다. 이로 인해 9억원 이하분에 대해서는 현재와 같이 LTV가 40%로 적용되나 향후 20%로 하향 적용될 예정이다. 

 

 

시가 9억원 초과 LTV 강화

 

 

2. 시가 15억원 이상 초고가 아파트의 주택구입용 주담대 금지

 

투기지역과 투기과열지구의 시가 15억원 이상 초고가 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 금지된다. 해당 규정은 일반 가계대출 뿐 아니라, 개인사업자와 법인까지 모든 차주에 대해 적용된다. 

 

 

시가 15억원 이상 대출 금지

 

 

3. DSR 관리 강화

 

투기지역과 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해 차주 단위로 DSR 규제 적용

 

 

원리금상환액 상환비율(DSR) 규제

 

 

4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화

 

고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 강화 변경하고, 투기지역과 투기과열지구에서 1주택 세대의 주택 구입과 무주택 세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입과 처분 의무를 부여하는 등 주택담보대출의 실수요 요건을 강화한다. 

 

 

고가주택 기준 시가 9억원으로 변경

 

 

5. 주택 구입목적 사업대출 관리 강화

 

주택임대업이나 주택매매업 이외 업종 사업자의 투기지역 내 주택구입목적의 주택담보대출 취급을 금지하고 있는 현행 규정에 더해 투기과열지역까지 적용범위를 확대한다.

 

 

사업자 주택담보대출 취급 금지

 

 

6. 주택임대업 개인사업자 RTI 강화

 

주택임대사업자의 임대업 RTI(임대업 이자상환비율)을 고려해 부동산임대업 개인사업자 대출을 시행했던 현행 규정을 기존 RTI 기준의 1.5배 이상으로 강화한다.

 

 

주택임대사업자 RTI(이자상환비율) 강화

 

 

 

 

 

 

1. 전세대출 보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

 

정부는 시가 9억원 초과 주택 구입과 보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한하도록 서울보증보험에 협조를 요청할 계획이다. 

 

전세대출보증 규제 강화

 

 

2. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

 

전세자금대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하는 등 신규주택 매입을 규제할 계획이다.

 

전세자금대출 후 주택 매입 시 대출 회수

 

 

 

 

1. 종합부동산세, 종부세율 상향 조정

 

정부는 종부세 세율을 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에 대해 0.2%~0.8%로 인상하여 종부세 보유 부담을 강화할 방침이다. 이로써 공시가 상향 조정과 함께 종부세 세율도 강화하면서 다주택자와 고가주택의 보유세 부담이 크게 늘어나게 되었다. 주택 구입과 처분까지 주택 보유자에게 부과되는 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 종부세와 양도세 중 하나인 종부세 규제를 추가로 강화함으로써 다주택 보유를 규제할 방침이다. 

 

 

종부세 세율 인상

 

 

2. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한 상향 조정

 

조정대상지역 2주택자의 세부담 상한을 기존 200%에서 300%로 확대해 보유세 부담 상한을 상향 조정할 계획이다. 

 

 

조정대상지역 2주택자 세부담 상한비율 인상

 

 

3. 종부세 1주택 보유 고령자 세액공제율과 합산공제율 확대

 

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율 상한을 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감할 계획이다. 실수요 1주택자인 1세대 1주택의 부담은 경감시키겠다는 취지로 공제한도가 최대 80%까지로 확대된다.

 

종부세 1주택 고령자에 대한 세액공제율과 합산공제율 확대

 

 

4. 공시가격 현실화

 

2020년부터 공시가격을 시세변동률에 맞춰 반영하고, 특히 고가주택의 공시가격 현실화를 우선적으로 제고할 방침이다. 공시가격을 시가 수준까지 반영하겠다는 취지로, 고가주택과 다주택자의 보유세 부담을 크게 증가시키겠다는 취지이다. 이로서 공시가격 시가 수준 상향 조정과 함께 종부세율까지 인상됨으로써 고가주택과 다주택에 대한 부담은 크게 증가할 전망이다. 더 이상 공시가와 시가가 높은 조정대상지역 내 고가주택과 신규 다주택 구매 수요를 잠재우겠다는 취지인 셈이다. 

 

 

공시가격 시세 반영으로 보유세 부담 큰 폭 증가

 

 

 

 

 

 

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

 

1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 10년 최대 80%를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하여, 2021.1.1 양도 분부터 적용할 방침이다. 

 

 

2. 2년 이상 거주자 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용

 

2년 이상 거주자에 한해 1세대1주택자 장기보유특별공제가 적용되는 것은 기존 9.13 대책에 따라 적용되는 것으로 시행일이 2020.1.1 이후부터이다.

 

 

3. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건을 추가 

 

신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 부여할 계획이다. 해당 규정의 적용 시기는 12.17일부터 새로 취득하는 주택에 대해 적용된다. 

 

 

4. 등록 임대주택에 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가

 

조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 규정은 12.17일 이후 새로 임대 등록하는 주택에 대해 적용된다.

 

5. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

 

다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과를 위한 주택 수 계산 시 분양권도 포함하게 된다. 해당 규정은 2021.1.1 양도 분부터 적용된다.

 

6. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세 인상

 

현행 주택 보유 시 1년 이상 보유 시 일반세율을 적용하였으나, 2년 미만 보유 주택에 대해 양도소득세율을 인상하여, 1년 미만의 경우 현행 40%에서 50%로 상향하고, 2년 미만은 일반세율에서 40%로 대폭 상향하게 된다. 다만, 적용시기는 2021년 양도 분부터 적용된다. 

 

7. 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제

 

다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에 한시적 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 적용을 한시적으로 배제한다. 12.17일부터 2020.6월말까지 양도하는 주택에 대해 적용된다.

 

부동산 대책(12.16)

 

부동산 대책(12.16)

 

 

 

 

 

민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

 

2019.12.17일자로 서울 27개 동을 분양가 상한제로 적용한 현행 규정을 확대해 서울 13개구 전 지역과 과천시와 하남시 광명시 등 경기 3개시 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동으로 추가 지정하였다. 

 

 

분양가 상한제 적용지역 확대

 

 

 

주택임대사업자 혜택 축소

 

 

1. 임대등록 시 취득세와 재산세 혜택 축소

 

취득세와 재산세 가액기준을 향후 추가(예시: 수도권 공시가격 6억원 등)하여 주택임대사업자의 취득세와 재산세 혜택을 축소할 방침이다. 법 개정 후 해당 혜택은 축소될 예정이다.

 

 

2. 등록 임대사업자 의무 위반사례 합동점검 추진

 

2020년 상반기 주택임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검을 추진할 계획이다.

 

 

3. 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

 

미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 경우에는 2년 이내 등록을 제한하는 등 등록요건을 강화할 방침이다.

 

 

4. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

 

주택임대사업자의 보증금 미반환에 따른 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수 등을 시행할 계획이다.

 

 

주택임대사업자 취득세, 재산세 혜택 축소

 

 

 

□ 12.16 부동산대책 규제별 적용시점

 

부동산 대책 적용시점(대출)

부동산 대책 적용시점(보유세,양도세 등)

부동산 대책 적용시점(임대사업자 혜택 축소 등)

부동산 대책 적용시기(실수요자 공급 확대)

 

191216(보도자료)주택시장 안정화 방안.pdf

0.90MB