전세대출 보증 제한 및 회수 규제 시행(12.16 부동산 대책)

정부가 '20.1.16 발표한 전세대출 조치 사항은 고가주택 보유자의 전세대출 규제 강화와 고가주택 매입과 다주택 보유자의 전세대출 회수에 중점적인 초점을 맞추고 있다. 이는 2019년 12월16일에 발표한 주택시장 안정화 방안 부동산 대책 중 전세대출 관련 사항의 후속 조치로 시행하기로 한 것이다. 원문을 중심으로 해당 내용을 살펴보자.

 

 

고가주택 전세대출 규제

 

 

 

고가주택 보유자, SGI 서울보증 전세대출보증 제한

 

'20.1.20일부터 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)는 물론 SGI 서울보증에서도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 전세대출 보증이 제한된다. 1.20일 이후 전세대출 신청 건부터 적용하게 되며, '20.1.20 이전에 전세계약을 체결한 경우에는 대출 신청자의 증빙(전세계약 및 계약금 납부사실 입증 필요)하에 적용이 제외된다.

 

중요한 것은 '20.1.20일을 기준으로 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택 보유자에 대해서는 만기시 전세대출 보증 계약 연장이 허용되지만, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액 등이 수반되는 경우에는 신규대출로 보아 원칙적으로 만기 연장이 불가하다. 다만, 해당일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 보유자가 전세계약이 체결된 전세집으로 이사로 증액없이 대출 재이용시에는 '20.4.20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증 이용이 허용될 방침이다. 마찬가지로 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 전세 보증을 이용 중이던 경우에도 동일학 SGI를 통한 전세대출보증 이용이 허용된다. 결국, 시가 15억원 초과 초고가 주택 보유자의 경우 한시적 유예 조치없이 규제가 전면 적용됨으로써 전세대출보증 이용이 원천적으로 금지됨으로써 타격이 불가피하게 되었다.

 

위의 규제 내용에서도 예외조치는 있는데, 직장이동과 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시군을 벗어나 전세집에 거주해야 할 경우에는 예외적으로 전세대출보증의 이용이 가능하다. 다만, 이 경우에는 전세집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야만 가능하다. 현재 해당 예외 조치 사항은 10.1 부동산 대책에 따라 공적 보증기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)에는 '19.11.11일부터 동일한 내용이 이미 적용 중인 상황이다.

 

 

 

보증부 전세대출 후 고가주택 매입과 다주택 보유 시 전세대출 회수

 

'20.1.20일부터 대출 신청자가 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증 등의 전세대출보증을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우에는 전세대출이 회수되는 규제가 실시될 방침이다. 1.20 이후 전세대출보증 신청 건부터 적용되며, 시행일 이전에 전세계약 체결의 경우에는 신청자의 증빙 제출하에 적용이 제외된다. 결국, 전세대출 보증 약정시에 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우에는 전세대출이 회수된다는 내용의 추가 약정서를 체결하며, 전세대출 회수가 가능해지게 된다.

 

이에 따라, '20.1.20 이전에 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우에는 전세대출 즉시 회수 대상은 아니지만, 만기 시 대출연장은 제한되게 된다. 전세대출 회수 방침이 실시되더라도 상속에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지는 회수가 유예될 방침이다.

 

 

 

규제 대상자, 전세대출보증 제한 규제 회피, 우회 행위 제한

 

정부는 전세대출보증 제한 규제(10.1 부동산대책 및 12.16 부동산대책)를 회피하거나 우회하는 전세대출 행위를 제한해 나갈 계획이다. 무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링하고, 필요 시 세부 취급내역을 분석해 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단될 경우, 해당 금융기관에 공적보증공급 제한 등 추가 조치를 시행할 계획이다.