3기 신도시 전문가 전망 및 여론 반응

정부의 3기 신도시 지정과 관련해 부동산 각계 전문가의 반응과 일반 여론에 대해 확인해 보았습니다. 전문가별로 가지고 있는 생각이 다소 상이한 경우도 있으며, 3기 신도시로 지정된 과천지구, 하남 교산지구, 남양주 왕숙지구, 인천 계양지구에 대한 일반 여론도 긍정적 효과와 부정적 영향에 대해 견해를 달리 하는 경우가 있었습니다. 

어느 한 사람만의 의견이 꼭 옳고, 다른 이의 의견은 꼭 틀린 것만은 아닐 것입니다. 따라서 이번 블로그에서는 현 수준에서 각계 전문가의 전망 코멘트와 일반 여론의 수렴을 통해 향후 3기 신도시가 가질 향방에 대해 공감해 보시는 시간으로 가지시면 도움이 되실 듯 합니다. 

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

이번 신도시 발표로 기존 매매시장보다는 분양시장을 통해서 내 집 마련을 하려는 수요가 더 늘어날 수 있다. 유주택자도 서울과 수도권에서 공급이 본격화되는 만큼 집값 조정기대 심리를 더 갖게 할 가능성이 있다. GTX 수혜지역과 일반지역간 차별화가 강해질 것이며, 부동산 시장 약세가 더욱 심화할 것이다. GTX 등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면 수도권에서 서울로의 접근성이 더욱 좋아져, 서울 주택 수요를 다소 분산할 수 있을 것으로 예상한다.

 

조주현 건국대 부동산학과 교수

이미 개발한 신도시도 아직 교통 인프라가 완전히 갖춰지지 않은 곳이 많다. 3기 신도시의 당면 과제는 제대로 된 교통망을 확충하는 것이다.

 

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장

서울 집값은 강한 상승세를 이어가긴 어렵고 조정 국면이 진행되지 않을까 생각한다. 지난 3년간 가파른 상승에 따른 차액실현 매물의 출하 가능성과 공급확대에 대한 갈증들을 풀어주는 정부의 적극적인 태도가 발표된 것이 서울 집값이 급등세를 누르는 요인으로 작용할 듯 하다.

허명 부천대 부동산유통학과 교수

서울 주택수요 분산에 대해서는 회의론이 많다. 과천 제외 수도권 양극화 심화 전망되며, 서울 집값을 끌어 올리는 계기가 될 수도 있다. 3기 신도시 주변 부동산 가격은 단기적으로 올라갈 것으로 예측되나, 입주 후 주택 가격은 안정화될 것으로 예상된다. 3기 신도시의 성패는 교통망에 달려 있으며, GTX에 의존한 교통대책은 실현 가능성이 낮다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장

하남과 과천은 서울 강남 접근성이 좋아 기대된다. 하남 교산신도시는 강남까지 차로 20분대 진입이 가능할 전망이고, 과천은 우면동과 과천지식정보타운 연계개발로 성공 가능성이 높다.

 

양지영 R&C연구소장

9.13 대책에 이어 대출규제 등으로 관망세에 접어든 부동산 시장에 이어 3기 신도시 입지가 수요자들의 선호 지역인 만큼 (3기 신도시) 대기 수요도 늘어날 것으로 보인다. 이로 인해 기존 아파트 매매거래가 줄어들면서 일부 지역에서는 가격 조정도 이어질 수 있다. 하남과 남양주는 현재 많은 입주물량이 대기 중인데다 3기 신도시 분산효과로 가격 조정이 이뤄질 수 있다. 인천 계양은 서울 접근성이 좋아, 서울 뿐 아니라 인천수요 흡수도 가능하다. 검단신도시 등에 타격을 줄 수 있으며, 청라와 송도 일부 수요가 계양으로 넘어올 것이다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수

서울에 크게 영향을 주지는 못할 것으로 보인다. 과천과 하남 교산은 아마도 직접적으로 영향을 줄 수 있을 것이다. 남양주와 인천 계양은 간접적 영향을 줄 수 있다. 신도시 4곳은 향후 4~5년 후에 입주를 하기 때문에 지금 당장 집값에 영향을 주기에는 역부족이라는 생각이다.

2기 신도시 중 판교신도시만 유일하게 성공했다는 평가를 받는 이유는 테크노밸리 조성 등으로 직주 근접이 가능한 도시를 만들었기 때문이다. 택지나 아파트 분양 시 직장과 학교, 기타 기반시설 갖춘 상태에서 공급해야 한다.

 

이창무 한양대 도시공학과 교수

김포, 고촌 등 3기 신도시 유력 후보지로 거론된 지역들과 다르게 이번 지정 지역들은 서울 접근성이 우수한 편이며, 남양주가 서울에서 거리가 멀다고 하지만 하남과 거리가 비슷하다. 인천 계양은 의외성이 있지만 마곡 산업단지와 검단신도시 등과의 시너지 효과를 기대할 수 있다.

 

권일 부동산인포 리서치팀장

이번 3기 신도시의 입지는 서울과 위치가 가까워 서울에 집중된 주택 수요를 분산시킬 수 있을 것이나, 다만 남양주 왕숙은 과천 과천지구나 하남 교산지구보다 서울 접근성이 떨어지기 때문에 광역 교통망이 빨리 형성돼야 한다. 인천 계양의 경우도 검단신도시에서도 공급물량이 쏟아지기 때문에 공급과잉 현상이 나타날 수 있다.

 

서진형 대한부동산학회 회장 및 경인여대 교수

3기 신도시 모두 서울의 수요를 분산시킬 수 있는 지역이기 때문에 향후 수도권 집값을 안정시키는데 도움을 줄 것이다. 베드타운으로 전략하지 않도록 하기 위해서 정부가 자족기능과 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성해야 한다.

 

이상우 유진투자증권 애널리스트

서울이나 수도권이나 물량에서 많다는 느낌은 들지 않는다. 단기적으로 영향을 줄 수 있으나 집값 전체를 좌우할 만큼의 물량은 아닌 것 같다.

 

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

3기 신도시 입주 시 영향을 받을 수 있다. 그러나 당장 서울 집값에 큰 영향을 주진 않을 것이다. 입주를 해야 체감을 하는 것이지, 발표로서 체감하진 못한다. 장기적인 집값 안정에는 분명히 도움이 될 소지가 있다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수

3기 신도시로 지정된 지역 모두 서울과의 인접성을 고려하면 좋은 위치에 있다고 볼 수 있다. 특히, 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지이다. (하지만, 3기 신도시 자체로) 단기적 효과는 없다. 심리적으로 영향은 있겠으나, 가격 안정화에는 한계가 있다. 그래서 국토부도 장기적으로 보고 가는 것이라고 지적한 것이다.

 

김학렬(빠숑) 더리서치그룹 부동산조사연구소장

서울 집값과는 상관없는 발표다. 서울 수요를 분산하기보다는 지역 내 랜드마크성 입지가 생겼다는 것에 의의가 있다.

 

박기정 가함(분양대행사) 이사

서울 수요를 흡수한 위례신도시의 경우 자족기능을 강조한 적이 없었다. 자족 기능은 서울과 2km 거리밖에 안되는 3기 신도시가 아니라 신도시 중 가장 먼 2기 신도시에 더 적극적으로 확충시켰어야 한다.

 

이재국 금융연수원 겸임교수

신도시 사업 상당수가 계획 대비 5년 이상 지연되거나, 아예 축소되기도 했다. 서울 주택수요를 위축시키기 위한 수단으로서 일단 공급 대책을 내놓았다고 봐야 한다.

 

정충진 법무법인 열린 변호사

3기 신도시 발표는 공급대책이 아닌 수요 억제책이며, 9.13 대책 여파로 한껏 위축돼 있는 서울 주택권 투자 수요가 다시 살아나지 못하도록 마지막 숨통을 조인 것이다.

 

오윤섭의 부자노트

3기 신도시 최대 호재지역은 서울이다. 특히, 강남3구를 비롯해 동작구 마용성광 영등포구 동대문구 등 서울 도심권이다. 두 번째로 호재지역은 과천 도심과 위례 신도시다. 세 번째로 호재 지역은 3호선 연장선 구간이다. 5호선 환승역인 오금역에서 감일지구와 교산지구를 거쳐 5호선 연장선(하남선) 덕풍역까지 이어진다. 감일지구는 물론 덕풍역 역세권 정비사업이나 재고아파트에겐 큰 호재다

 

3기 신도시에 대한 카페/밴드/블로그 여론

3기 신도시에 인접한 2기 신도시의 경우, 가격 상승에 제한을 받고 전세 약세 시장이 될 것으로 판단하며, 3기 신도시 토지보상에 대해 논란이 일고 있기 때문에, 계획대로 진행되지 않을 가능성도 높으니 주의할 필요가 있다.

 

과천의 신규분양 7천세대는 도시 규모 대비 상당한 파급력이 있다. 선바위역의 자족용지는 기업유치 가능성보다 오피스텔화, 상업용지화 될 가능성이 농후하다. 자족용지의 성격은 쉽게 바뀌기 때문이다. 서초시가지부터 과천까지 도시화되면서 과천의 장점을 일부 잃을 가능성이 존재한다. 우면/주암에겐 큰 호재이지만 장기적 관점에서 과천에겐 일부 악재가 될 수도 있다. 하남 교산은 판교화될 가능성은 미비하지만 존재한다. 가장 인기 있는 주거지 중에 한 곳이 될 것이다. 다만, 송파/강동에겐 힘든 시간이 찾아올 가능성이 크다. 과거 판교 위례 때와 같이 서울 동남권의 전반적인 집값 하락이 예상된다. 남양주 왕숙은 입지적으로 가장 떨어지며, GTX로 커버하려는 모습이다. 하지만, 6만6천세대는 너무나 많은 물량이며, 다산/별내 등 집값 하락을 부채질 할 것으로 예상된다. 인천 계양의 경우, 청라가 가장 큰 타격을 받을 것이며, 검단/김포 역시 악영향을 받을 것이다. 가장 큰 수혜는 계양 인근의 오래된 구축단지들이 받을 것이며, 인근 오정산단 등의 현대화에 도움이 될 것으로 보인다.

 

3기 신도시는 새로운 부의 축적 기회를 줄 것으로 본다. 과천 7천가구는 로또다. 하남 교산 3만2천가구도 좋으며, 어중간한 것보다 3호선이 낫다. 남양주 6만6천가구 너무 많은 물량이다. 얻어온 것들 과연 어떻게 진행시키느냐가 문제다. 철저한 역세권 위주 접근이 필요할 것 같다.

 

과천은 서울수요를 직접 가져갈 수 있는 곳인데, 공급량이 적어 아쉽다. 배후도시인 1기신도시 평촌, 산본에게는 호재다. 인천 계양은 검단/김포 공급이 있는데, 왜 추가 공급을 하는지 모르겠다. 하산 교산은 과천 다음으로 좋다. 입주 시 단기 수급악재가 있겠지만, 3호선 연장 실현 등 나쁘지 않다고 본다. 남양주 왕숙은 6만6천호, 남양주 인구가 70만인데 20만명을 입주시키겠다는 의도이다. 6만가구 건설이 정말 실현된다면 주변(다산/별내)은 악재이다. 그나마 다행인 건 8호선 연장이라는 것이다.

3기 신도시는 입지면에서 2기신도시보다 우위일 수 있겠으나, 서울 거주민들이 3기 신도시로 이동할리 만무하고, 강남권에는 전혀 영향을 못 미칠 것으로 생각한다. 하남 교산은 3호선 연장으로 교통면에서는 괜찮은 편이나, 감일/감북/강동/고덕/위례까지 공급 폭탄이라 딱히 긍정적인 것은 아니다. 남양주 왕숙은 다산/별내/진접/구리갈매 등 공급이 적지 않은데 6만6천가구가 입주하니 완전 폭탄 물량이다. 쉽지 않아 보인다. 인천 계양은 인천 부동산 시장에 최대 악재이며, 검단/청라/김포에 악영향 미칠 것이다. 과천은 입지도 가장 좋고 물량도 적당해, 흥행에 성공할 것이며 강남 수요를 일부 흡수할 가능성이 있을 듯 하다

서울 주요지역 영향 별로 없다. 과천과 일부 소규모 택지 등이 로또가 될 확률이 있다. 소규모 택지 중에선 동부도로사업소와 한강진역 주차장, 수색역세권 개발, 서남 물재생센터, 서울의료원 주차장, 동작구 환경지원센터 등이 돋보인다. 3기 신도시 발표의 가장 큰 수혜지역은 감일지구이며, GTX B역세권과 신분당선 광교~호매실 역세권이다. 단기 악재 지역은 다산 진건지구와 범 인천, 특히 부천으로 보인다.

과천은 입지도 좋고 파급효과도 좋다. 남양주 왕숙은 최악의 실책이다. 별내/다산 신도시가 있는데, 교통 인프라는 증가하지 않고 집만 짓고 있다. 남양주는 난개발과 과잉 공급의 대명사다. 하남 교산의 경우 위례와 미사에 상대가 안된다. 그나마 작은 희망은 3호선 연장이다. 3호선 도보 역세권은 주목할 만하다. 인천 계양의 경우, 미분양 겨우 벗어나고 있는 김포와 시작부터 미분양인 검단이 있는데 인천 계양 추가 공급은 악재다. 차라리 부천 7호선 도보 역세권 구축이 낫다.

 

3기 신도시 발표대로 추진되기 쉽지 않다. 정권 이제 3년 남았다는 것을 기억하자. 토지 보상비 쉽지 않고, 지정만 하면 테크노밸리 기업들이 입주할 것이라는 생각은 어불성설이다. 교통계획 가지고 진행되었던 위례조차도 교통 문제로 몸살을 앓았다. 3호선 연장 노선 적자를 생각해 보면 교통 인프라가 제대로 구축될지 아무도 모르는 것이다.

 

*3기 신도시 반응 글은, 각계 전문가 코멘트의 경우 실명을 기재하여 작성해 두었습니다. 일반 여론의 반응은 카페/블로그 등에서 다양한 긍정/부정적 반응을 원문을 훼손하지 않으면서 간략히 요약/발췌해 놓은 내용입니다.