부동산 대책(2.20), 조정대상지역 현황

 

부동산 대책(2.20), 어떤 내용이 포함되어 있나?

 

정부가 언론에 조정대상지역을 추가 지정할 것이라고 비공식적으로 밝혔던 가운데, 수원시와 안양시, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정하는 20번째 부동산 대책('20.2.20)을 발표하였다. 최근 수용성(수원, 용인, 성남) 등 국지적 과열 양상을 보이고 있는 수도권 일부 지역에 대한 핀셋 규제로 경기도 서남부 지역의 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시를 추가로 조정대상지역으로 지정한 것이다. 주요 내용을 중심으로 이번 부동산대책을 살펴보도록 하자.

 

 

2.20 부동산대책

 

 

조정대상지역 현황 (2020년)

 

스무번째 부동산 대책을 발표한 정부의 조정대상지역('20.2.21 기준)은 다음과 같다. 이번에 추가된 수원시 권선구와 영통구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시가 추가로 조정대상지역에 추가되었으며, 조정대상지역 효력 발생일은 2.21일부터이다. 발표일은 2.20일이나 효력발생일은 2.21일부터이므로 조정대상지역 지정일은 2.21일로 이해하는 것이 타당하다.

 

지 역	지정일	조정대상지역
서울특별시	2017.9.6	전역(25개구)
경기도	2017.9.6	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원 통탄2택지개발지구)
	2018.8.28	구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구, 상현동, 기흥구 영덕동 일원)
	2018.12.31	수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구
	2020.2.21	수원시 영통구, 수원시 권선구, 수원시 장안구, 안양시 만안구, 의왕시
세종특별자치시	2017.9.6	세종시
부산광역시	2017.9.6	해운대구, 동래구, 수영구

 

 

 

수원시, 안양시, 의왕시 조정대상지역 추가 지정

 

기존에 조정대상지역으로 지정되어 있던, 수원시 팔달구와 광교지구를 제외한 수원시 영통구와 권선구, 장안구 모두에 대해 조정대상지역으로 추가 지정하였다. 마찬가지로 기존에 조정대상지역이었던 안양시 동안구 외에 비조정 지역이었던 안양시 만안구에 대해서도 조정대상지역으로 추가 지정하였다. 안양시와 과천시, 의왕시 경계에 위치한 인덕원 주변에 위치한 의왕시 인덕원푸르지오엘센트로 등 의왕시 아파트 가격의 급등에 따라 의왕시도 추가 조정대상지역으로 지정하였다.

 

정부는 위 지역의 경우, 광역 교통망 구축과 같은 개발 호재로 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되어, 갭투자와 같은 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있어 추가로 지정하였다고 발표하였다. 인덕원 일대의 경우 인덕원~동탄선과 월곶~판교선 등의 교통 호재에 따라 이미 조정대상지역으로 지정된 안양시 동안구를 제외하고, 의왕시 일대 아파트가 분양가보다 5억원 이상 급등하는 등 추가 상승의 우려가 있다고 판단한 것이다. 

 

또한, 안양시 만안구의 경우도, 월곶판교선 수혜 지역으로 최근 가격이 지속적으로 우상향하고 있어 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입을 근절하겠다는 것이다. 수원 영통구와 권선구 및 장안구도 신분당선 확대와 인덕원~동탄선 등 광역교통망 구축 호재로 투기수요 차단을 위한 규제가 필요하다는 입장이다. 다만, 12.16 부동산대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 '20.6월까지 양도하는 경우에 양도세 중과를 배제하고 장특공제를 적용해 주기로 한 것은 그대로 적용될 방침이다. 

 

 

 

 

수원, 안양, 의왕시 분양권, 소유권 이전등기일까지 전매 제한

 

 

이번에 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시의 조정대상지역 추가 지정에 따라 해당 지역은 조정대상지역 1지역으로 지정되어 분양권 매매의 경우, 소유권이전등기일까지 전매가 제한되게 된다. 참고로, 조정대상지역 1지역의 분양권 전매제한 기한은 소유권 이전등기일이며, 조정대상지역 2지역은 당첨일로부터 1년6개월까지 전매가 제한된다. 조정대상지역 3지역은 공공택지의 경우 당첨일로부터 1년간 전매가 제한되며, 민간택지의 경우 6개월간 전매가 제한된다.

 

또한, 이번 부동산 대책에서는 기존에 조정대상지역 2지역에 포함되어 있던 성남 민간택지의 분양권과 조정대상지역 3지역에 포함되어 있던 수원시 팔달구, 용인시 기흥구, 남양주시, 하남시, 고양시 민간택지의 분양권도 모두 조정대상지역 1지역으로 일괄 상향키로 하였으며, 이에 따라 해당 지역에서의 분양권 매매는 소유권 이전등기일까지 전매가 제한되게 되었다.

 

 

조정대상지역 주담대 LTV 규제 강화(3.2 시행)

 

현재 조정대상지역의 가계 주택담보대출 시 LTV는 60%로 적용하고 있으나, 조정대상지역 주택담보대출에 대해서는 주택가격 구간에 따라 LTV 비율을 30%~50%로 하향 조정하게 된다. 이에 따라 현행 LTV 60%인 조정대상지역의 주택담보대출을 주택가격 9억원 이하분은 LTV 50%로 하향 조정하고, 9억원 초과분은 LTV 30%로 추가로 하향 조정할 방침이다.다. 위 규제는 전 금융권 가계대출을 대상으로 시행되며, 주택임대업과 매매업을 영위하는 개인사업자나 법인의 주택담보대출 대상도 동일하게 적용된다.

 

조정대상지역 주담대 한도, LTV 규제비율 하향 적용

 

이에 따라, 조정대상지역 내 주택가액 10억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도는 LTV 비율 하향 조정에 따라 현재는 주택가격의 60%를 적용해 6억원까지 해당되나, 규제를 적용할 경우 주택가격 9억원까지는 LTV 50%인 4.5억원이고 추가 1억원에 대해서는 LTV 30%만 적용되어 3천만원만 추가 적용된다. 따라서, 10억원 주택 매입 시 LTV 비율 하향조정에 따른 주택담보대출 한도는 4.8억원이 된다.

 

다만, ①무주택세대주나 ②주택가격 5억원 이하, ③부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 구입자 7천만원 이하) 요건을 모두 충족하는 서민 실수요자에 한해서는 현행과 같이 LTV 비율을 10% 가산해 추가 적용한다. 또한, 서민 실수요자 요건에 해당되는 경우에는 LTV 규제비율 최대 70%까지 적용 가능한 디딤돌대출이나 보금자리론을 활용할 수 있다. 

 

 

 

주택구입 사업자 대출도 규제 강화

 

현재 주택임대업과 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역과 투기과열지구 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 취급이 금지되어 있는데 반해, 이번 2.20 부동산 대책에 따라 조정대상지역까지 적용범위가 확대된다. 결국, 주택임대업과 주택매매업 이외 업종의 사업자의 주담대 취급을 조정대상지역까지 확대해 원천 봉쇄하겠다는 것이다. 

 

 

조정대상지역 1주택 세대 주담대 신청 시 실수요 요건 강화

 

조정대상지역 내 1주택 세대의 경우, 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 조정대상지역의 주택담보대출이 가능했지만, 앞으로는 2년 내 기존주택 처분과 함께 신규주택 전입 의무를 추가 조건으로 하는 경우에만 주택담보대출이 가능해진다. 이에 따라, 입주하지 않는 조정대상지역의 신규 주택의 경우, 주담대 취급이 원천적으로 봉쇄된다. 

 

 

거래 과열 지역의 다주택자 고가 거래 전수분석 및 세무조사

 

국세청은 주택 거래 과열 현상 발생 지역의 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석하여 탈세 혐의가 있는 경우 예외없이 세무조사를 실시할 계획이다. 또한, 국토부와 국세청, 금융위, 금감원 등으로 구성된 부동산시장 불법행위 대응반(2.21 신설)과 감정원 실거래 상설 조사팀은 주요 과열지역에 대해 이상 거래와 불법 행위를 집중 점검할 방침이다.

 

무엇보다, 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획서 제출이 '20.3월부터 의무화되며, 해당 지역의 자금조달계획서가 제출되는데로 국토부가 직접 이상거래 조사에 착수할 방침이다. 현재는 투기과열지구 3억원 이상 주택에 대해서만 실시하고 있지만, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택까지 들여다 보겠다는 것이다.