부동산 계약 해지 시 위약금은 얼마를 지불해야 할까?

최근 지역에 따라 부동산 가격이 급격히 상승하면서, 더 이상 부동산 계약 해지란 말이 낯설게 들리지 않게 되었다. 아파트를 매수하는 경우 계약금 지급 시점부터 잔금을 지급하기 전까지 아파트 가격이 급격하게 상승해 아파트 매수자가 지불한 계약금보다 아파트 가격이 더 상승한 경우, 매도자는 계약 해지에 대해 신중하게 고려하는 경우가 그리 낯선 일이 아니게 된 것이다.

 

 

부동산 계약 해지 위약금

 

 

 

아파트(부동산) 계약 해지 시 위약금

 

그렇다면 아파트 계약 해지 시 위약금은 얼마를 지불해야 할까? 일반적으로 아파트 매수자가 계약금만 지불하고, 아직 잔금을 치르기 전이라면 매도자의 변심 등에 대한 매도자 귀책의 계약 해지 시 계약금의 2배를 매수자에게 돌려주면 된다. 즉, 5억원의 아파트를 매수하는 경우, 일반적으로 전체 매매 대금의 10%인 5천만원을 계약금으로 지불한 경우 매도자는 매수자에게 계약금의 2배인 1억원을 지불하고 계약을 해지할 수 있다. 결국, 매수자는 계약금으로 지불한 5천만원은 돌려받고 매도자의 계약 해지에 대한 위약금으로 5천만원을 지불받게 되는 것이다. 

 

 

 

부동산(주택 매매 등) 계약 해지를 방지하기 위한 팁

 

만일, 매수자가 계약 해지를 원하지 않고, 주택을 매수하길 원한다면 시세 상승에 따른 매도자의 일방적인 변심에 의한 계약 해지를 방지하기 위한 방법은 주택 매매 계약 시 계약서에 중도금 지급 일자를 기입하는 것이다. 만일, 계약서 작성과 동시에 계약금 지급 후 중도금까지 지급한 경우라면 매도자는 시세 상승이나 기타 사유에 의해 일방적으로 계약 해지를 할 수 없다. 설령, 계약금의 2배를 지급하길 희망하는 경우라 하더라도 매도자가 일방적으로 주택 매매 계약의 일방적인 해지를 할 수 없다는 것이다. 결국, 매수자 입장에서는 소액의 중도금이라도 지불하는 것이 매도자의 일방적인 계약 해지로부터 계약을 온전히 지킬 수 있는 셈이다. 아파트 매수 계약 시 중도금 지급 조항은 꼭 삽입하는 것이 현명하다.

 

 

 

계약 해지 시 받은 위약금은 세금 납부 대상일까?

 

만일, 매수자가 아파트 계약 시 중도금 지급 조항을 삽입하지 않고, 계약금 지급 이후 매도자로부터 계약금 2배에 대한 위약금을 지급받음으로써 계약 해지가 되었다면, 매도자로부터 받은 위약금에 대한 세금 납부 대상 여부에 대해서도 확인해 보아야 한다. 위약금의 경우, 일반적으로 일상적으로 발생하는 소득이 아닌 기타소득에 해당되기 때문에 과세 대상 소득이다. 소득세법상 '계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 등'은 기타소득으로 규정하고 있다. 

 

따라서, 부동산 계약의 경우 별도의 위약금에 대한 명시가 없는 경우 일반적으로 계약금이 곧 해약금이 되는 경우가 되며, 해당 위약금을 매수자가 수령한 경우, 위약금은 기타소득 과세대상이 되는 것이다. 만일, 위약금을 매도자로부터 받게 되는 경우, 해당 위약금에서 22%(지방소득세 포함)의 세율로 기타소득세를 신고, 납부하여야 하는 것이다. 

 

 

계약 해지 시 22% 소득세 원천징수 의무

 

아파트 거래 시 매도자의 귀책 사유로 계약금의 2배(계약금+위약금)를 매수자에게 지불한 경우, 매도자는 위약금에 대해 22%의 세율로 매수자로부터 원천징수 후 나머지 금액만을 매수자에게 지급하고 해당 금액에 대해 익월 10일까지 세무서에 신고 납부하여야 한다. 즉, 매도자의 귀책 사유인 경우, 매도자는 위약금의 22%를 매수자로부터 원천징수하고, 해당 금액을 세무서에 신고 납부하여야 하는 원천징수 의무가 있는 것이다.

 

하지만, 매수자의 귀책 사유로 계약이 해지된 경우로서 매도자로부터 계약금을 돌려받을 수 없는 경우에는 매수자가 별도로 해당 금액에 대한 원천징수 의무는 없다. 계약의 위약 및 해약으로 인해 계약금이 곧 위약금이나 배상금으로 대체되는 경우에는 원천징수 의무가 배제되기 때문이다. 결국, 매도자의 귀책사유인 경우에는 계약금에 달하는 위약금을 별도로 반환해야 하기 때문에 매도자의 원천징수 의무가 발생하지만, 매수자 귀책사유인 경우에는 계약금이 곧 위약금이므로 매수자에게 별도의 원천징수 의무가 발생하지 않는다.

 

 

 

아파트 계약 해지 위약금도 소득세 신고 후 납부해야

 

위에서 살펴본 바와 같이 매수자 귀책 사유로 인해 발생한 위약금의 경우, 매도자는 아파트(부동산) 계약 해지에 따른 위약금(매수자로부터 받은 계약금)에 대해 소득세 신고 납부를 해야 한다. 매도자 귀책 사유인 경우에도 매도자의 원천징수 의무 발생에 따른 소득세 신고 납부 의무가 발생한다. 만일, 위약금이 3백만원 이하인 경우에는 원천징수로 과세가 종결될 수 있으나, 3백만원을 초과하는 경우에는 전년도 종합소득세 신고 기간인 당해 5월에 여타 종합소득과 합산하여 해당 소득세 신고와 납부를 종결해야 한다.