[부자학개론] 2020년 부동산 전망과 투자자의 의사결정

2020년이 시작된 지도 벌써 2개월이 다 되어가는 시점에 한 해의 부동산 전망을 한다는 것이 조금은 늦은 감이 있는 것은 아닐까 싶다. 하지만, 그만큼 2019년 정부의 12.16 부동산 대책 발표에 따른 시장의 흐름을 살펴본다는 측면에서 발표 이후 2개월이 지난 지금 시점이 오히려 한해를 전망하는 것이 조금 더 용이하지 않을까 싶은 때이다.

 

 

생활재테크연구소 부자학개론

 

 

그러하기에 2019년말과 2020년초, 그리고 현재 시점에서의 부동산 전문가 견해와 연구기관의 평가를 근거로 2020년 부동산 전망에 대한 각계의 의견을 확인해 보고, 총선 전과 총선 후의 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 지에 대해 전반적으로 살펴보기에 좋은 시기라 판단되는 시점이다. 부동산 전문 연구기관의 2020년 전망과 일부 부동산 전문가의 주택 가격 전망을 바라보면서 투자 의사결정의 최종 판단자는 누가 되어야 하는지, 그리고 이를 위해 어떤 노력을 해야 할 것인지 살펴보자.

 

 

2020년 부동산 연구기관 전망(12.16 부동산 대책 발표 이후)

 

12.16 부동산 대책 이후 발표된 건설 연구기관의 전망은 다소 상반된 입장이었다. 주택산업연구원(주산연)은 2020년 수도권 0.8% 상승과 지방 0.9% 하락을 예상하면서 상저하고를 예상하였고, 건설산업연구원(건산연)은 수도권 0.3% 하락과 지방 1.2% 하락을 전망하였다. 물론 건설 연구기관의 상승과 하락 예상이 시장에 절대적인 영향을 미치는 기준은 아니지만, 주택 구매 수요의 심리에 상당부분 영향을 미칠 수 있다는 점에서 전반적으로 수도권은 상승 내지는 보합, 지방은 하락을 전망한 바 있다. 

 

부동산 주택 시장이라는 것이 수도권이 상승하였다 하여 모든 지역이 상승하는 것이 아니며, 지방 주택 시장이 하락하였다 하여 모든 지역이 하락하는 것은 아니다. 따라서, 주택 공급물량과 입주물량, 구매 심리 등 다양한 변수에 따라 상승과 하락은 국지적으로 발생할 수 밖에 없기 때문에 수도권과 지방으로 이분화하여 통계 수치를 작성하는 방법은 다소 어폐가 있을 수 있다. 다만, 우리가 건설 연구 전문기관의 부동산 주택 시장의 상승과 하락에 대한 시점에 대한 이해를 얻기 위해 연구기관 보고서를 차용할 필요는 있다.

 

건설 연구기관 보고서에서 시사할 만한 내용은 2020년 분양가 상한제 확대와 12.16 부동산 대책의 대출규제, 그리고 정부 추가 규제와 기준금리 인하 등의 변수에 따라 주택 시장이 움직일 수 있다는 점이다. 즉, 상승과 하락 어느 한쪽으로만 맹목적으로 편향되지 않고, 추가 규제와 분양가 상한제 여파 등 주택 시장 외부 요인과 구매 대기 수요, 다주택자 한시적 양도세 중과 배제 종료 등의 시장 내적 요인 등에 의해 추가로 시장이 좌우될 수 있다는 것이다. 

 

 

2020년 부동산 전망, 전문가 견해

 

머니투데이에서 최근 부동산 전문가 8인과 인터뷰한 내용을 참고하면, 12.16 부동산 대책 이후 상반기 서울 집값은 전반적으로 보합이나 안정적인 모습을 보이겠지만 하반기 이후 장기적으로 우상향 가능성이 높다고 진단하였다. 서울 주택 가격 전망에 대해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 올해는 보합 또는 약보합세이나 장기적으로 우상향, 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 상반기 보합, 하반기 강보합으로 전망, 이상우 인베이디드투자자문 대표는 올해 상승률만 무려 4%에 달할 것이라 전망하였다.

 

고준석 동국대 겸임교수는 서울 주택가격에 대해 상반기 안정, 하반기 우상향을, 두성규 건산연 연구위원은 상반기 보합 하반기 상승, 홍춘욱 EAR리서치 대표는 하반기 상승, 함영진 직방 빅데이터팀장은 강보합, 안명숙 우리은행 부동산지원센터부장은 상하반기 모두 보합세이나 장기적으로 우상향할 것이라고 전망하였다. 머니투데이에서 선정한 부동산 전문가 8인의 서울 주택 가격 전망은 전반적으로 상반기 보합, 하반기 이후 장기적 우상향할 것이라며, 서울 외 수도권 비규제 지역으로 유동성이 몰리며 상승할 것이라는 전망이 지배적이었다.

 

 

부동산 가격 상승, 보고만 있을 수는 없다

 

최근 주택을 소유하지 못한 수도권 주요 지역에 거주하는 직장인들에게 가장 큰 어려움은 직장 내에서의 문제보다 주변에 주택을 소유한 사람들의 주택 가격이 천정부지로 치솟고 있는데 따른 두려움이 더 크다고 한다. 덕분에 일부는 뒤늦게 무리해서라도 아파트를 구매하고, 대출이자를 부담하는 것으로 결정하는 사례가 증가하고 있으며, 그렇지 못한 경우에는 정부의 부동산 대책을 적극적으로 옹호하면서 주택 가격이 곧 떨어질 것이라고 예상하는 사례도 증가하고 있다.

 

사실, 이들에게 가장 큰 걱정거리는 소유하지 못한 주택 가격들이 천정부지로 치솟고 있는데에 따른 걱정과 이에 따른 심리의 불안이다. 내가 가지지 못한 주택 가격의 폭등에 밤새 잠을 뒤척이게 되는 것이다. 그만큼 나와 동일하게 출발했던 이들이 주택 소유로 부를 창출하는 모습을 바라보면서 마음이 편치 않게 된 것이다. 혹자는 정부를 믿고 전세로 거주하고 있는데, 주택 가격이 크게 상승하면서 정부를 원망하고 있으며, 다른 이는 부동산 가격 상승에 뒤늦게라도 동참해 막차라도 타야겠다는 심리가 뒤섞이면서 서울과 일부 지역의 부동산 거래가 혼돈의 심리로 가득차 있는 것이다.

 

 

전문가의 의견은 참고하되, 의사결정은 나의 몫이다.

 

현재와 같은 상황이라면 주택 소유나 부동산 투자를 하지 않으면 부를 창출할 수 있는 수단을 만들 수 없기에 무리해서라도 거주용 주택이나 투자용 주택을 구매하는데 적극적으로 나서는 경우도 다수 목격되고 있다. 하지만 누구도 정답을 알수는 없다. 전망과 추정으로 미래를 예측할 수는 있지만, 건산연이나 주산연과 같은 전문 건설 연구기관이나 일부 부동산 전문가가 내세우는 전망만으로 시장의 움직임이 결정되는 것은 아니다. 

 

모든 투자에 대한 결정은 본인이 내려야 하면, 그 결과 역시 본인이 책임져야 한다. 연구기관과 전문가의 의견은 나의 판단을 위한 참고용 조언으로 이해하고, 모든 결정과 책임은 나의 몫이 되어야 하는 것이다. 이를 위해서는 모든 투자 결정을 내리기 위한 꾸준한 학습(해당 지역에 대한 이해와 공급물량, 입주물량 등)과 노력(현장답사, 독서, 인터뷰 등)이 선행되어야 한다. 어려운 상황에서 유치원생과 대학생의 결정 중 보다 현명한 판단을 내릴 수 있는 자는 대학생이 될 가능성이 높은만큼, 투자 결정을 위한 모든 조언은 편견없이 참고하되 이를 위한 최종 결정을 내릴 수 있도록 공부와 노력을 게을리하지 말아야 하는 것이다.