아파트 선분양과 후분양, 무엇이 더 유리한 것인가?

 

아파트 선분양과 후분양, 차이는?

 

우리는 최근에 아파트 후분양이라는 익숙치 않은 화제에 대해 종종 듣곤 한다. 최근 창원시에서 대규모 미분양되었던 월영부영 사랑으로 아파트가 창원 월영 마린애시앙으로 단지명을 바꿔 후분양을 실시했던 것이나, 강남과 과천의 일부 재건축 사업의 후분양 전환에 대한 이야기를 한 번씩은 들어보았을 것이다. 목적만 놓고 보면 강남과 과천의 재건축 단지의 후분양 전환 논의와 창원월영 마린애시앙 아파트의 후분양 청약은 분명히 다르지만, 아파트 후분양이라는 측면에서는 동일하다고 볼 수 있다.

 

결과적으로 후분양을 시행했던 과천주공1단지 재건축사업은 과천 푸르지오 써밋으로 후분양을 시행하여 성공적으로 완판하였고, 창원 월영 마린애시앙은 분양 완판에 실패하였다. 결과적으로 일반청약 성공과 실패라는 극단을 달렸던 아파트 후분양의 결과였다.

 

아파트 선분양과 후분양

 

우리가 흔히 아파트 청약에서 쉽게 볼 수 있는 청약은 아파트 선분양이다. 재개발과 재건축 사업, 또는 택지지구의 신규 아파트 착공과 함께 아파트 청약에 들어가면서 아파트 분양권 중도금 대출이 시행되고, 아파트 청약 계약자들의 계약금과 중도금 납입으로 시행사와 조합이 시공비용과 사업비용을 마련하는 형식이었다. 우리는 그 동안 당연히 아파트 선분양이 아파트 분양의 기준이라고 생각해 왔고, 아파트를 청약하는 방법이라고 생각해왔다. 하지만, 분명한 것은 우리에게 익숙한 아파트 선분양 외에도 최근에 논의가 대폭 확대되고 있는 아파트 후분양도 있으며, 아파트 선분양과 후분양 모두 장단점이 분명히 존재한다는 사실이다. 오늘 소개하고자 하는 내용이 바로 아파트 선분양과 후분양에 대해 살펴보고 이와 관련한 장단점을 짚어보고자 하는 것이다.

 

 

아파트 선분양 제도의 장단점

 

아파트 선분양 제도의 유래는 아무래도 과거 급속한 경제성장 중 부족한 주택공급 문제를 해결하기 위해 도입된 것이라 생각된다. 대부분의 재화는 완성품으로 소비자에게 제공되어 합당한 가치의 화폐와 교환되는 것이 일반적이지만, 아파트 선분양 제도를 도입함으로써 아직 완성되지 않은 재화에 대해 소비자에게 해당 재화가치의 일정 비율에 해당하는 선급금 형태의 금전을 지급하게 함으로써 주택공급을 확대하기 위한 것이다.

 

아파트가 완공되기 전부터 계약금과 중도금을 소비자가 지급하게 함으로써 시공사와 사업 시행사의 자금 부담을 완화시켜 주고자 하기 위한 것이었다. 따라서, 자금 회전이 넉넉하지 않은 중소형 건설사는 물론 사업 시행사의 자금 부담과 금융비용 등이 완화되기 때문에 상대적으로 후분양 아파트 대비 낮은 분양가 책정이 가능해지게 되었다. 또한, 분양권 전매 투자 등 상대적으로 낮은 투자비용만으로도 큰 수익을 얻을 수 있는 분양권 전매 시장도 마련되게 되었다. 

 

모델하우스와 실제는 다르다(?)

 

하지만 이렇게 시작된 아파트 선분양 제도가 장점만 있었던 것은 아니다. 최근 불거지고 있는 아파트 분양권 투자열풍에 따른 부동산 가격의 급격한 상승에 따른 시장의 부정적 인식, 그리고 과거 쉽게 볼 수 있었던 시공사 부도나 파산 등에 따른 아파트 공사 중단과 아파트 부실공사와 하자 발생 가능성이 높다는 점 등을 꼽을 수 있다. 후분양인 만큼, 아파트 분양과 입주까지의 기간이 길어짐에 따라 아파트 부실과 하자 부분에 대해 소비자가 점검할 수 있는 시간적 여유가 많지 않다는 것이다. 또한, 아파트 모델하우스(견본주택) 방문 시 시공되었던 모습을 보며 계약했던 다수의 소비자들이 실제 완공된 집에서는 모델하우스에서 사용된 자재나 모형과 다르게 시공되는 경우도 종종 발생하고 있다는 점도 꼽을 수 있다.

 

 

아파트 후분양 제도, 장점과 단점

 

이러한 선분양 제도와 달리 아파트 후분양 제도의 장점은 선분양의 단점을 보완할 수 있다. 예를 들어, 아파트 완공 후 입주의 개념이므로 아파트 분양권 전매시장이 형성되지 않으므로 소액 투자로 가능한 아파트 분양권 시장의 부정적 요인 투기수요 과다 유입에 따른 부동산 가격 폭등이라는 사회적 문제가 제기되지 않을 수 있다. 또한, 완공 후 아파트를 구입하기 때문에 아파트 시공사의 부도와 파산 시 소비자가 대처할 수 있는 방안이 아파트 선분양 제도와 대비해 상대적으로 수월한 편이며, 아파트 구입 후 바로 입주할 수 있으므로 아파트 하자 처리 등이 보다 용이한 편이다. 

 

하지만, 아파트 선분양 제도에서 단점이 있듯이 아파트 후분양 제도의 단점으로는 선분양 제도가 가지고 있는 장점을 거론할 수 있다. 시공사나 시행사의 자금조달 부담 증가로 중소 건설사는 사업에 참여하기 쉽지 않으므로 중소 건설사의 주택시장 참여가 도태될 수 있으며, 대규모 건설사와 시행사는 아파트 후분양으로 인한 수많은 리스크를 떠안게 되는 만큼 인기가 많은 지역의 주택 건설사업에만 참여하게 되므로 상대적으로 입지가 좋지 않은 소규모 지역의 경우 아파트 재건축이나 재개발 사업이 쉽지 않을 수 있다. 따라서, 아파트 착공부터 완공 전까지 발생되는 모든 사업비용과 금융비용이 아파트 분양가에 포함되게 되므로 상대적으로 아파트 후분양을 통해 아파트를 구입하는 소비자는 보다 높은 분양가로 아파트를 구입할 가능성이 높아지게 된다. 

 

 

 

 

아파트 선분양과 후분양의 Critical Factor, HUG 분양보증

 

하지만, 무엇보다 후분양제도의 장점과 단점을 극명하게 가를 수 있는 부분은 바로 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증과 관련한 부분이다. 위에서 살펴본 과천과 창원의 사례는 후분양의 목적이 분명히 다른 사례이다. 과천의 경우 재건축 사업 시행사인 조합이 높은 일반분양가 책정을 원했으나 주택도시보증공사 HUG에서는 정부의 부동산 시장 안정 기조에 맞춰 고분양가로 분양보증을 해줄수 없다며 분양보증을 거절하였다. 이에 과천주공1단지 재건축 조합에서 아파트 청약시 분양권 중도금 대출의 분양 보증을 HUG로부터 받지 않고 아파트 후분양을 결정한 것이다. 창원 월영 마린애시앙의 후분양 사례는 일반분양 실패에 따른 필연적 선택이었다.

 

HUG 분양보증

 

최근 아파트 선분양과 후분양을 가르는 결정적 요인(Critical Factor)은 주택도시보증공사 HUG의 분양 보증과 관련한 부분일 것이다. HUG의 분양보증을 받지 않고 일반분양가를 높여 이익을 취할 수 있고 일반분양에 자신이 있는 사업구조에서는 시행사(조합 등)나 시공사의 입장에서는 후분양을 선택할 것이고, 자금 부담과 분양이 상대적으로 쉽지 않는 경우에는 아파트 선분양을 선택할 것이다.

 

 

결론, 아파트 선분양과 후분양 누가 더 유리할까?

 

결국, 아파트 선분양과 후분양의 장단점은 개인과 사업 시행사의 이익에 따라 귀결된다고 볼 수 있다. 내가 처한 상황에 따라 아파트 선분양이 유리할 수도 있고, 아파트 후분양이 유리할 수도 있다는 것이다. 만일 재개발, 재건축 조합의 조합원 입장이라면 높은 일반분양가로 진행되어 추가 분담금이 줄어들고 조합 이익이 극대화되는 아파트 후분양을 선택하는 것이 보다 유리할 수 있지만, 아파트 시장에 참여하는 투자자 입장이라면 시장 상황에 따라 분양권 시장이 보다 유리할 수도 있다.

 

또한, 내가 재개발 재건축 사업의 조합원이라 하더라도 처한 상황에 따라 조합원 이익을 빠르게 취할 수 있는 후분양 제도가 보다 유리할 수도 있는 것이다. 예를 들어, 분양권 전매가 가능한 시장이 오픈되기 전까지 재개발이나 재건축 조합원 물건이 향유할 수 있는 이익을 극대화할 수 있다는 것이다. 

 

사실, 필자의 입장에서 아파트 선분양과 후분양 어느 하나만 옹호하기는 쉽지 않다. 각각 개별적으로 처한 상황에 따라 결정적 요인이 다르기 때문이다. 결국 내게 귀속되는 이익에 따라 아파트 선분양이 보다 유리할 수도 있고, 아파트 후분양이 보다 유리할 수도 있기 때문이다. 상대적으로 재개발과 재건축 사업에서 후분양이 조합원들에게 조금 더 유리한 측면이 없지는 않지만, 조합 이익 증가와 비례율 증가에 따른 과도한 과세 부분까지 고려해 본다면 아파트 선분양과 후분양은 결국엔 상대적으로 판단해야 될 이익 귀속자의 몫이라 판단되기 때문이다.