울산 B-04 중구 교동 재개발, 감정평가 완료

울산시 부동산 상승 중, B04 구역 감정평가 완료

 

울산광역시 부동산 상승장이 초입에 들어서면서 남구 B08과 중구 B05가 사업 진행의 선두권에서 움직이기 시작하고 있다. 해당 구역의 프리미엄이 2019년 대비 상당폭 상승하면서, 뒤이어 재개발이 진행되는 사업 구역 역시 많은 관심을 보이고 있다. 특히, 울산 B05구역과 함께 중구 재개발의 중심에 있는 울산 B04 구역의 종전자산 감정평가가 최근 완료되면서 사업에 탄력을 받고 있는 듯 하다.

 

 

울산시 중구 B04, B05 구역

 

 

울산시 정비사업, 중구와 남구 주택재개발사업이 다수

 

2020.1.9 기준 울산시 정비예정구역은 총 37개소이며, 이 중 남구가 9개, 중구가 6개로 남구와 중구가 울산시 정비사업의 대부분을 차지하고 있으며, 해당 사업구역에서 남구 재개발 사업은 6개, 중구 재개발 사업구역은 4개소로 대부분 주택재개발 사업이 차지하고 있다. 

 

하지만, 아직 울산시 정비사업은 정비구역지정부터 준공까지 사업이 완료된 경우가 많지 않고, 재개발 사업의 경우도 중구 b-05 사업구역만이 관리처분인가를 받은 상황으로 재개발 사업이 그동안 지지부진한 경우가 많았다. 하지만 최근 중구 B04구역이 '18.11.26 사업시행인가와 함께 최근 감정평가가 완료되어 조합원들에게 해당 감평 내용이 통보 완료되었다. 그 동안 울산 중구 B-05구역과 남구 B-08구역 중심으로 진행되던 울산시 재개발 사업에 추가로 울산 B05 사업이 사업 진행에 탄력을 받게 된 것이다. 조합원 관리처분총회 이후 관리처분계획인가 신청이 접수되면 울산 B04 재개발사업의 관리처분계획 인가는 빠르면  2020년 상반기 중에 확정될 것으로 전망된다. 

 

 

 

울산 B04 재개발 현황과 전망

 

울산 B-04 구역(중구 교동)은 '18.11.26 사업시행인가 후 인접한 B-05 구역(중구 복산동, 효성+진흥+롯데+현대건설 컨소시엄)과 함께 중구의 핵심 재개발 사업 진행구역으로 사업 면적이 약 33만㎡로 향후 B-05 구역 예정 사업지 약 20만㎡와 함께 중구 중심지역이 대규모로 변모하게 될 양대 사업구역 중 하나로 두 사업구역을 더할 경우 사업 예정지는 약 53만㎡로 서울 여의도 면적의 약 1/6에 달하는 규모가 된다. 총 사업세대 역시 B04 구역 4,080세대와 B05 구역 2,591세대 등 총 7천여세대로 중구 중심지역에 새로운 대규모 아파트 단지가 들어서게 된다. 결국 B-04 구역은 향후 울산 B-05 구역과 함께 울산의 기존 구도심인 중구 지역에 새로운 대규모 아파트 단지를 공급함과 동시에 중구의 핵심 주거지역, 선도(대장) 아파트로 탈바꿈하게 될 것으로 전망되는 부분이다.

 

울산 B04는 GS건설과 롯데건설 컨소시엄으로 '20.1.10일부터 감정평가 금액을 조합원들에게 통보 완료하였으며, 감정평가 금액이 조합원들이 예상한 금액보다는 다소 낮게 나온 관계로 실망 매물이 다소 시장에 출회될 수도 있는 상황이다. 다만, 전반적으로 울산 부동산 시장이 주요 아파트 단지와 재개발 단지를 중심으로 상향 조정되고 있는 상황으로 시장 전반적으로 재개발 매물이 많지는 않은 것으로 보인다. 

 

울산 b04 구역은 아파트나 빌라와 같은 공동주택보다 단독주택이 비교적 많이 소재한 구역으로 소액투자가 가능한 물건은 많지 않지만, 향후 울산 B-04 평형 변경 시 대형평형으로의 분양평형 변경이 가능할 수도 있어 감정평가가 큰 물건의 경우 평형 변경 가능성의 잇점이 있을 것으로 판단되고 있다.

 

B04 구역의 4,080세대 구성은 전용면적 59타입 659세대, 74타입은 764세대, 84타입 1,975세대, 99타입 332세대, 115타입 144세대, 그리고 임대 39타입 206세대로 구성된다. 사업시행인가 총회 책자를 기준으로 조합원 분양가는 59타입 약 2억5천만원, 74타입 3억2천, 84타입 3억6천, 99타입 4억원, 115타입 4억7천만원 수준으로 분양될 예정이다. 조합원수는 약 1천명이고, 청산자가 조합원 비율 대비 높은 500여명 수준으로 일반분양 세대수는 약 3천세대 정도로 추정될 전망이다. 적은 조합원 수 대비 높은 일반분양 세대수, 그리고 단독주택 위주의 사업지 구성으로 사업성은 좋을 것으로 추산된다. 

 

 

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