경기 남부 부동산 유동성, 수원과 동탄에서 병점까지 확장

 

투자 유동자금, 수원과 동탄에서 병점까지 확장

 

최근 정부의 2.20 부동산 대책 이후 수원시 전역이 조정대상지역으로 지정되면서, 수원과 동탄에서 시작된 경기도 남부 지역의 부동산 유동자금의 흐름이 화성시 병점과 평택, 오산 등으로 확장하고 있다. 오늘은 2.20 부동산 대책에서  조정대상지역을 추가로 지정한 이후 부동산 유동성 자금의 흐름을 해당 지역을 중심으로 살펴보고자 한다. 

 

 

부동산 대책(2.20), 조정대상지역 현황

 

 

서울을 위시한 수도권 상승장의 시작은 2013년부터라고 이야기해도 좋을 듯 하다. 2008년 미국발 세계경제 위기로 인한 수도권 부동산 시장의 침체 이후 2013년부터 기지개를 편 서울 중심의 상승장 속에서 경기도 남부, 즉 수도권 남부의 중심 도시인 수원과 화성시의 경우, 동탄2신도시 개발과 삼성전자를 위시한 평택시 개발 속에서 대규모 입주물량이 지속되어 왔다. 

 

 

수도권 부동산 상승 소외지역도가격 상승에 동참하기 시작했다

 

동탄2신도시와 평택시의 대규모 입주물량은 화성시와 평택시는 물론 인근 주요 도시인 수원시와 오산시 등에도 지속적인 영향을 미쳤고, 해당 도시의 자체 입주물량까지 더해지면서 꽤나 길었던 수도권 상승장 속에서 상대적으로 부동산 가격 상승이 지지부진했던 곳이 화성시와 수원시였다. 

 

하지만 최근 동탄2신도시 개발과 입주가 어느정도 마무리되면서 대규모 입주물량이 급감하였고, 해당 도시의 자체 입주물량까지 급격히 감소하였다. 또한, 신분당선 연장과 인덕원~동탄간 철도 연결이 어느정도 가시화되면서 수원시의 경우 팔달 재개발을 중심으로 기존 도심의 구축까지 부동산 가격 상승에 동참하기 시작하였고, 동탄2신도시의 경우 시범단지를 중심으로 급격한 가격 상승이 이루어졌다. 이에 동탄1신도시와 평택시 주요 단지까지 가격 상승에 동참하기 시작하였다.

 

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수원시 조정지역 확장과 동탄2 입주물량 감소로 병점도 풍선효과에 가세

 

수용성을 중심으로 수원시 부동산 가격이 급등하자 정부는 2.20 부동산 대책을 통해 수원시 전역을 조정대상지역으로 지정하였고, 이에 조정대상지역 인근 지역까지 유동성이 확장되는 모습을 보이고 있다. 덕분에 동탄2신도시의 대규모 입주물량으로 인해 지난 상승장 속에서 가격 상승에 동참하지 못했던 기존 구축 아파트들이 모여있던 병점의 부동산 가격도 부동산 대책 이후 급격히 상승하고 있는 모습을 보이고 있다. 

 

병점의 경우, 화성시 동탄1신도시와 인접하여 수도권 지하철 1호선 병점역과 서동탄역 인근에 위치한 지역으로 경기 남부에서 수원시와 화성시 동탄신도시에 인접하여 수원시로 출퇴근하는 경우가 많아 수원시와 화성시 동탄신도시와 생활권을 같이 하고 있는 지역이다. 주로 구축아파트가 밀집한 지역으로 한때 전세가율이 90%에 육박했던 지역이나, 지속적인 매매가 하락으로 최근 수년간 지속된 수도권 가격 상승에 참여하지 못한 지역에 속한다. 

 

 

병점역아이파크캐슬 신축 프리미엄 4억의 여파

 

하지만, 최근 병점역세권에 분양한 병점역 아이파크캐슬 분양권 프리미엄이 84㎡의 경우 3억을 호가하고, 동탄2신도시 입주물량이 마무리되되자 병점역 주변 구축에 대한 저평가 인식이 확장되면서 서서히 가격 상승이 예상되는 지역이기도 하였다. 여기에 2.20 부동산대책에 의한 수원발 유동성의 흐름이 인근 지역으로 확장되고, 서동탄역 KTX 정차 등과 같은 호재가 나오면서 최근 일부 단지를 중심으로 급격한 상승을 보이고 있다. 

 

병점역아이파크캐슬 호가

 

최근에는 병점역아이파크캐슬 84㎡의 프리미엄이 4억에 육박하는 등 경기도 남부 권역에서는 쉽게 보기 힘든 높은 프리미엄을 형성하고 있다. 수원발 유동성 확장과 동탄2 신도시 입주물량 급감, 서동탄역과 병점역 일대 개발 호재들이 접목되면서 병점역 아이파크캐슬이 신축 아파트 프리미엄을 잇점으로 가격 상승을 주도하자, 인근 주요 단지의 가격 오름세도 최근 급등하기 시작하였다.

 

 

병점역세권과 구축 대장 아파트의 급격한 상승

 

병점역을 중심으로 신축 아파트로 병점역세권에 위치한 병점효성 해링턴플레이스의 경우 '19년말 2억후반에 거래되었던 매물들이 84㎡가 2월 이후 상승폭을 확대하면서 4억을 뛰어넘어 모두 거래완료되며 매물이 실종되어 '20.3월초 기준 호가가 4억 중반까지 상승하였다. 구축 아파트의 경우 거주환경이 좋은 정든마을 신창2차 비바패밀리의 38평형(101㎡)가 '19년 11월과 12월 거래건수가 불과 2건에 불과했으나, '20.1월과 2월 무려 23건 이상이 거래되면서 2억7천만원 수준에서 거래되었던 매물들이 모두 거래 완료되면서 최근 3억5천만원까지 가격이 상승하면서 최근 지속적으로 하락했던 아파트 가격이 수년전 거래가격으로 회귀한 양상이다.

 

병점효성해링턴플레이스 실거래가(5년)

 

신창비바패밀리2차 실거래가(7년)

 

최근 병점역 일대의 부동산 가격 상승을 현장에서 주도하고 있는 것은 병점역아이파크캐슬의 가격 상승이 만들어낸 저평가 인식이 한 몫 한 것으로 보이며, 동탄2신도시 입주물량 급감과 2.20 부동산대책에 의한 수원발 유동성 확장도 지원 사격을 하고 있는 모습이다. 이에 서동탄역 KTX 정차와 개발이 지연되고 있던 병점역세권 개발과 같은 호재까지도 인근 지역에 영향을 미치고 있는 모습이다.

 

 

아파트 가격, 한 방향으로만 움직이지는 않는다

 

분명한 것은 모든 부동산 가격이 항상 우상향만 하거나 우하향만 하는 것은 아니다. 부동산 가격은 과거 수십년간 점진적으로 우상향의 모습을 취하며, 상승과 하락을 지속적으로 반복해 왔다. 또한, 상승과 하락의 기간 역시 단기간에 그치는 것이 아니라 상당기간 동안 우상향하거나 우하향하는 모습을 보여주며 지속적으로 상승과 하락의 모습을 반복해 오고 있다. 이러한 대세적인 가격 흐름 속에서 해당 지역의 아파트 가격을 선도하는 신축 아파트의 가격 상승 여파가 직접적인 가격 비교 대상을 만들어내며, 정부 정책과 입주물량과 같은 주변 지역의 여건 및 지역의 개발 호재가 어우러지며 가격상승과 하락이 반복되는 것이다.