범천1-1구역, 현대건설 후분양 수주 이후 투자 전망

 

현대건설 힐스테이트 아이코닉, 범천1-1구역 수주

 

현대건설이 3.28(토) 사업비 약 4,160억원 규모로 부산 범천1-1구역 재개발 정비사업 수주에 성공했다. 최근 부산에서 이렇다할 주택정비사업 수주가 없었던 현대건설이 힐스테이트 아이코닉이란 브랜드로 특화설계와 후분양을 조건으로 범천1-1구역 조합원들의 마음을 사로잡아 포스코건설과 238:208 이라는 치열한 경합 속에 사업 수주에 성공했다. (관련기사 하단)

 

힐스테이트 아이코닉 & 범천1-1구역 (Source:현대건설)

 

 

부산의 강남 '범천1-1구역', 현대건설 품으로 - 시장경제신문

 

 

 

 

 

 

범천1-1구역, 2019.7월로 돌아가보자

 

지난 2019.7.19일에 독자들께 범천1-1구역에 대해서 소개해드렸던 바 있다. 당시, 범천1-1구역의 입지는 초역세권과 더블역세권, 그리고 부산에서 흔치 않은 평지와 일부 고층 북항뷰가 가능한 범천1-1구역의 미래 가치는 부산 재개발 구역들 중에서도 단연 돋보이는 수준이었다. 더욱이 부산진구 원도심 재개발 구역으로서 부산시민들에게 부산진구 범내골역 인근의 범천1-1구역은 기존의 낙후된 이미지가 강했지만, 그 이미지에는 과거와 현재의 이미지가 투영됐을뿐 미래의 가치는 돋보이는 곳 중 하나였다.

 

[부동산 재테크/재테크 칼럼·분석] - 부산 범천1-1구역 분석, 부산시 국제금융단지 인근 재개발

부산 범천1-1구역 분석, 부산시 국제금융단지 인근 재개발

 

 

단기간(9개월) 프리미엄 상승률 무려 600% 

 

2019.7월 당시 범천1-1구역의 프리미엄은 59A 4천만원, 84A 6천만원 수준이었으나, 2020.3월 범천1-1구역의 프리미엄은 이를 훌쩍 뛰어넘는 59A 2억5천만원, 84A 3억원 수준에 육박하고 있는것이다. 짧은 시간에 범천1-1구역의 프리미엄이 큰 폭으로 상향 조정된 것이다.  

 

부산 범천1-1구역 힐스테이트

 

 

현대건설 후분양 제안, 시장 전망을 긍정적으로 보다

 

범천1-1구역의 경우, 현대건설이 자체 자본동원 능력(Financing)이나 신용등급이 좋지 않은 건설사가 감히 도전할 수 없는 후분양을 전략으로 내세운 것이 조합원들의 마음을 돌리는데 큰 역할을 한 것으로 보인다. 후분양은 일반적으로 착공 후 일반분양을 하지 않고, 공정률 약 70% 수준에서 일반분양에 나서는 경우를 의미한다. 결국 아파트를 다 건설한 이후 분양에 나서는 것이다. 선분양과 후분양 모두 각각의 장단점이 있지만, 후분양은 일반적으로 조합원의 이익을 극대화하기 위한 경우가 많으며 그 사례가 과천주공1 재건축과 같이 한정된 사례만 존재하고 있을 뿐이다. 

 

 

 

 

후분양의 가장 큰 장점은 일반분양가 상향 조정이다. 일반적으로 아파트 건설사가 아파트 착공 후 일반분양을 하는 경우 일반분양 중도금 대출을 위해 HUG와의 분양가 가격 협상에 나서게 되며, 이 경우 재개발, 재건축 조합과 건설사의 의도와는 다르게 일반 분양가 책정 시 HUG와의 마찰은 불가피하게 되는 것이다. 특히, 해당 사례가 조정대상지역 등 규제지역인 경우에는 두말할 나위가 없을 것이다.

 

범천1-1구역 옥상정원 북항뷰

 

하지만, 건설사의 파이낸싱을 통해 장기간의 후분양 사업비와 금융비용을 조달하면서 일반 분양가를 시세에 맞춰 분양하는 전략이 후분양인만큼 재개발/재건축 조합은 물론 시공사가 가져갈 수 있는 파이도 더 커지게 되는 것이다. 물론 아파트 청약 시장이 밝다면 말이다.

 

현대가 지리적으로 부산의 중심에 위치한 범천1-1구역에 후분양을 제안했다는 사실만으로 해당 지역과 정비사업구역에 대한 시장 전망을 긍정적으로 바라보고 있다는 것을 의미하는 것이다. 그만큼 건설사가 나서서 후분양을 제안하기란 쉬운 일이 아니기 때문이다. 그만큼 사업 진행시마다 발생 가능한 수많은 리스크와 비용을 감내해야 할수도 있기 때문이다.

 

 

범천1-1구역 후분양으로 비례율 대폭 상승 전망

 

범천1-1구역의 경우, 현대건설의 후분양 제안에 따라 현재 122% 수준으로 책정된 비례율이 향후 후분양에 따른 일반분양 수입 증가로 250%~330% 수준으로 상향 조정될 가능성이 높아지게 되었다. 예를 들어, 감정평가액(감평) 1억원에 해당하는 주택이 현재 비례율로는 1억2,200만원의 가치를 지니고 있으나, 후분양에 따른 일반분양 수입 증가로 2억5천만원에서 3억3천만원 수준으로 가치가 높아질 것으로 전망되는 것이다.

 

후분양의 가장 큰 장점은 위에서 언급한 바와 같이 조합원 이익의 극대화에 있다. 아파트가 거의 대부분 지어진 후에 분양하기 때문에 중도금 대출이 필요없게 되며, 이는 곧 HUG의 중도금대출 보증이나 지자체와의 분양가 책정과 관련해 마찰을 피할 수 있는 요소가 되는 것이다. 분양가가 분양 당시의 주변 시세와 비교해 신축 아파트의 분양가에 입지 프리미엄을 더해 조합과 시공사가 분양가를 책정하게 되므로 분양 완판만 된다면 조합원의 비례율 증가에 따른 이익 증가는 필연적으로 따라오게 되는 것이다. 

 

 

조합원 투자, 후분양가 상승분+분양권 프리미엄+비례율 상승 기대

 

무엇보다 선분양과 같이 일반 분양권 시장이 형성되지 않기 때문에 착공 이후 준공까지 분양권 시장에서 형성될 분양권 프리미엄이 조합원 물건에 함께 희석되게 되는 것이다. 결국 조합원 이익 극대화의 가장 큰 요인은 앞으로 좋아질 것으로 예상되는 해당 지역의 아파트 시장에서 가장 정점에서 최대한 늦게 분양할 경우 발생할 일반분양 상승분 차액과 분양권 프리미엄의 이익이 조합원 물건에 고스란히 녹아들게 된다는 것이다. 이는 곧 조합의 비례율 상승과 프리미엄 가격 상승으로 귀결될 것이다.

 

요약하면, 범천1-1구역 투자의 현재가치는 시공사 선정에 따른 기대 프리미엄과 입지에 대한 현재의 평가가 반영된 것일 뿐, 수년 뒤 후분양으로 분양할 일반분양가 상승분 차액과 후분양 후 분양권 프리미엄, 이에 따른 비례율 추가 상승에 대한 권리가액 상승 등의 이익분은 아직 충분해 보인다. 만일, 지난 7월 필자의 글을 읽고 범천1-1구역에 투자하셨던 독자분이 계신다면 성공적인 투자를 하신 것에 축하를 드려야 하겠다.