부동산 상승과 하락의 기로, 전반적 진단

 

코로나 확산에 따른 영향과 부동산 진단

 

최근 코로나19의 전세계적 확산이 심상치 않다. 유럽과 미국을 중심으로 그 동안 잠잠하던 제 3세계까지 확산 속도가 매우 가파르다. 대부분의 주요국 경제 성장률이 마이너스(-)를 기록할 것으로 예상되는 가운데, 국내 경제성장률도 기존 추정치 2%에서 0.1%로 하락할 것이란 전망도 나오고 있다. 코로나 확산에 따라 국내 경기가 위축될 것이란 지배적인 가운데, 국내 부동산 경기 하락에 대한 전망도 엇갈리고 있다.

 

부동산 흐름 진단

 

강남발 재건축 아파트 실거래 가격이 3억원 이상 떨어진 단지가 나오면서 강남발 아파트 가격 하락이 본격적우로 시작되었다는 전망과 함께 코로나 진정 시기에 따라 가격 하락이 멈추고 다시 상승세에 접어들 것이란 전문가의 견해도 팽팽히 맞서고 있다. 이러한 견해에 대해 현 시점에서 앞으로 진행될 부동산 경기에 대해 살펴보고자 한다.

 

 

부동산 가격 흐름, 외부 요인에 의한 부동산 심리와 수급이 핵심

 

부동산 가격 상승과 하락은 국내외 경제 상황을 배척하고 독단적으로 이루어지기란 쉽지 않다. 경제의 흐름을 구성하는 주요 경제재인 탓에 부동산 상품만 두고 가격 상승과 하락을 논하기란 어렵다.

필자가 부동산 실거래 투자와 차익 투자에서 가장 중요하게 판단하는 요인은 심리와 수급이다. 심리라 하면 부동산 매수와 매도의 심리이며 이는 지역별 수급에 따라 상이하게 나타나는 주요 요소라 할 수 있다.

 

심리는 주로 부동산 거래량에서 일부 파악할 수 있으며, 수급은 지역별로 편차가 큰 공급물량에서 판단할 수 있다. 부동산 자산의 구매 심리는 수급에 의해 점차 변화되는 경우가 많으며 해당 지역의 공급물량과 경기상황에 따라 지역적 편차가 크다.

 

공급물량은 어느 정도 예측이 가능하며, 해당 지역의 부동산 경기는 큰 틀에서 국가 경제의 흐름과도 많은 연관성을 가지고 있다. 현 시점의 국가 경제는 코로나19 여파가 어느 정도까지 지속되느냐에 다르며, 마찬가지로 코로나19에 의한 대형금융사 파산 등과 같은 외부 충격에 영향을 받게 된다.

따라서 최근 거론되는 도이체방크 파산 우려가 현실화되거나 코로나19 여파가 오랫동안 지속될 경우 국내외 금융위기 등과 같은 외부 충격으로 국내외 경제의 급속한 하락은 당연한 귀결이 될 것이다. 결국, 대형 외부 충격이나 코로나19 여파가 오래도록 지속될 경우 부동산 심리에 가장 큰 영향을 미칠 외부 요인의 영향력은 커지게 된다. 따라서 국내 부동산 경기의 급랭도 가능한 요인이 된다.

 

 

부동산 코로나 영향

 

 

수급이 심리보다 우세한 경우 국지적 가격 상승도 가능해

 

하지만 다행스러운 것은 이러한 외부 여파가 모든 지역에 나타나는 현상이 아닐 수 있다는 것이다. 서울과 강남은 국내 부동산 상품을 대표하는 지역으로 외부 요인에 의한 심리의 변화가 크지만, 전국 모든 지역에서 이와 동일하게 나타나는 것은 아니라는 것이다.

코로나와 대형 금융사 파산 등의 이슈가 모든 지역의 부동산 상품에 하락을 부추기는 절대 요소는 아니라는 것이다. 국지적으로 외부 요인의 심리보다 공급에 의한 수급물량의 요인이 더 큰 경우에는 하락이 아닌 보합과 상승을 지속하는 지역이 발생하게 된다는 것이다.

따라서, 코로나 여파가 전 세계적으로 1년 이상 오래 지속되거나 대형 이슈에 의한 경제위기가 올 경우 강남을 위시한 서울 지역의 부동산 경기는 당분간 하락할 가능성이 높다고 할 수 있다.

하지만 코로나 이슈가 현 수준 이상의 큰 경제적 충격 없이 다소 단기간에 종결될 것으로 예측될 경우, 부동산 시장에 가해질 외부 충격이 최소화되며 강남과 서울 지역의 부동산 가격 흐름은 단기간 하락 후 다시 보합세를 이어갈 가능성이 높다. 다만, 최근에 상승세에 들어간 인천과 수도권 남부 지역의 경우에는 당분간 보합세를 유지하며 상황을 관망할 가능성이 높아 보인다.

하지만 서울과 강남 및 수도권 외 지역의 경우에는 국지적으로 수급 불균형이 나타날 지역은 외부 충격에도 불구하고 심리보다 수급이 더 큰 요인으로 작용해 단기간 가격 안정과 함께 중장기적으로는 상승 기류에 편승할 가능성이 높아 보인다.

다만, 부동산 주택 상품의 경우 상승과 하락의 선두에 있는 분양권이 시장 상승과 하락의 바로미터가 될 것이며, 이는 그만큼 서울 등 지역에서 하방경직성이 확대될 수 있는 리스크가 큰 상품이 된다는 의미이므로 해당 지역에서의 투자는 실거래를 위한 투자 외에는 다소 위험한 투자자산이 될 수도 있으니 유의하는 것이 좋다고 할 수 있다.