[칼럼] 울산시 재개발 현황과 선도 구역별 평가

 

 

울산광역시 재개발 현황

 

울산광역시 주택 재개발 19개 구역 중 '20.1월 기준으로 사업시행인가가 확정된 사업장은 중구 교동 일원의 B04구역, 남구 야음동 일원의 B14구역 2곳이며, 관리처분계획이 인가된 사업장은 중구 복산동 일원의 B05 구역과 남구 신정동 일원의 B08 구역 등 2곳이다. 울산시 전체 19개 주택재개발 사업 구역 중 사업시행인가가 완료된 사업장은 2개소, 관리처분인가 사업장은 2곳에 불과하다. 

 

구 분	면 적(천㎡)	사업시행인가	관리처분인가
중구 B-04	329.9	'18.11.26
중구 B-05	204.1	'15.12.31	'17.2.27
남구 B-08	110.8	'17.6.30	'20.2.28
남구 B-14	90.8	'19.6.28

 

 

 

 

울산시 주택 가격 상승 전환

 

울산시는 중공업과 조선, 자동차 등 제조업 기반의 산업 기반이 공고히 다져져 있어 전국 도시 중에서 총소득(GNI)이 가장 높은 도시이기도 하다. 그만큼, 여타 도시에 비해 실질 구매력이 높은 도시라는 인식이 강하다. 실질 구매력이 높기에 주택 가격도 높을 것이라 예상하지만, 2019년 초까지 울산의 주택 경기는 침체기를 겪으며 주택 구매와 관련한 심리가 약화된 상황이었다. 이는 울산시 북구 송정신도시와 혁신도시의 대규모 입주물량에 따른 주택 공급량 포화도 한 몫을 했을 터였다.

 

주택 공급량 포화와 부동산 경기 침체 등으로 '19년 초까지 주목받지 못했던 울산광역시의 부동산 경기가 '19년 하반기부터 공급량 축소와 투자자 유입 등으로 서서히 기지개를 펴면서 최근 주택 가격이 서서히 상승 대열에 참여하기 시작하고 있는 모습이다.

 

 

주목받는 울산시 도심 재개발 사업

 

사실, 울산은 아직 주택 재개발 사업 등 도시정비사업의 결실을 아직까지 경험하지 못했던 지역 중 하나이다. 그만큼 재개발과 재건축 등 정비사업 진행의 경험이 없었기에 여러 구역의 재개발 사업이 더디게 진행이 되었고, 정비사업 구역에서 조합원들이 원하는 Major 시공사를 선택하기도 쉽지 않았다. 하지만 '19년 하반기부터 분위기가 서서히 역전되고 있는 형국이다. 울산의 주택경기가 살아나면서 재개발 사업장들이 사업 추진에 박차를 가하기 시작했고, 울산 B05 구역의 경우 현대엔지니어랑과 롯데건설 등 대기업 시공사를 포함한 컨소시엄으로 시공사를 변경하기도 했다. 과거에 메이저 시공사들이 참여를 주저하던 울산시 재개발 구역들이 주택 경기가 살아나면서 '미운오리새끼'에서 '황금거위'로 바뀌기 시작한 것이다.

 

 

 

일전에 소개해드렸던 울산시 중구 B04구역은 '20.1월 감정평가가 완료되었고, 남구 B08구역은 '20.2.28 관리처분계획 인가가 완료되었다. 이제 울산시 정비사업에서 아무도 가보지 못한 단계를 밟는 주택 재개발 리드 사업구역은 중구 B05구역과 남구 B08구역이며, 이를 중구 B04구역과 남구 B14구역이 뒤따르고 있는 형국이다. 울산시 재개발에서 이상 4개 구역이 사업을 선도하고 있는 셈이다.

 

	중구 B-05	남구 B-08	중구 B-04	남구 B-14
위치	중구 복산동	남구 신정동	중구 교동	남구 야음동
사업 단계	관리처분인가	관리처분인가	사업시행인가	사업시행인가
시공사	현대ENG, 롯데 효성, 동부	SK, 롯데	GS, 롯데	IS동서
세대수	2,625	2,033	4,080	1,529

 

위 도표를 보면 사업단계가 가장 빠른 울산시 재개발 리드 구역은 관리처분인가 후 철거 중인 B-05 구역, 그리고 관리처분인가가 완료된 B-08 구역임이 분명해 보인다. 남구 B14 구역을 제외하면, B05, B08, B04 구역 모두 대기업 건설사가 시공 참여하며, 선호도가 높은 대기업 아파트 브랜드로 건설될 것은 당연해 보인다. 총 세대수와 조합원 대비 일반분양 물량을 확인해 보아도 사업성이 높을 것이란 추측은 자명해 보인다.

 

조금 더 구체적으로 살펴보면 중구 B-05와 B-04가 함께 인접한 대규모 재개발 사업구역이란 측면에서 미래 가치 측면에서 보다 높은 점수를 받을 수 있을 것 같다. 총 세대수가 무려 6,700세대에 이르는 재개발 사업구역이 함께 사업을 진행하는 경우는 흔치 않으며, 도심 내 개발이 완료된 이후의 청사진을 상상해 보면 해당 지역에 건설될 미니 신도시급의 주거 환경이 쉽게 상상된다. 주거 입지로서 현재가치에 대한 평가가 아닌 미래 가치로서의 평가 선호도는 대폭 상승할 것임은 자명해 보인다. 이는 마치 최근에 프리미엄이 폭등한 바 있는 수원 팔달역 인근 4개 재개발 사업구역이 총 세대수 1만2천세대 재개발 사업에 나선 것과 비슷한 형국이다. 

 

 

 

 

재개발 구역별 사업성 우위 추정

 

조합원 분양가와 일반 분양가의 차액에 따라 산정되는 조합 수익에 따라 바뀌게 될 비례율을 대략적으로 추정해 보면 다세대 주택보다 단독주택이 다수를 차지하고 있어 조합원 분양분 대비 일반 분양분이 많은 순서로 생각해 볼 수 있다. 또한, 현재 예정된 조합원 분양가와 일반 분양가 예상 금액을 추정할 경우, 각 구역별 사업성 지표를 나타낼 최종 비례율은 중구 B04 > B05 > 남구 B14 > B08 순으로 높을 것으로 추정된다. 다만, 이는 다양한 요인을 고려해야 하는 논란의 여지가 있는 만큼, 현 수준에서 필자의 개인적 판단으로 참고만 하시기 바란다.

 

 

울산시 재개발 현황

 

 

2020년부터 울산시 입주물량은 크게 감소하며, 향후 재개발 사업구역 분양이 울산시 입주물량의 다수를 차지하게 될 것이다. 따라서, 여타 소규모 분양 및 입주물량은 제외하고 재개발 사업구역을 위주로 분양물량을 생각해 보기로 하자. 각 구역의 일반 분양가는 쉽게 추정하긴 어려우나, 사업진행이 가장 빠른 B05구역과 B08구역의 일반분양가는 분양 시점에 따라 1,400만원(3.3㎡,평)~1,500만원 수준이 될 것이다.

 

이후 분양하게 될 B04구역과 B14 구역은 앞선 2개 구역보다는 높은 1,500만원 이상의 분양이 가능할 것으로 추정해 본다. 각 구역별 조합원 분양가가 1천만원 초반 수준인 것을 감안하면, 조합 운영에 따라 일부 구역의 대규모 비례율 상승이 예상되는 부분이다. 

 

코로나 여파로 모든 산업의 활력이 주춤한 이 때, 위기가 곧 기회라는 것을 표면에서 느낄 수 있는 시장은 많지 않을 것이다. 하지만 역설적으로 위기가 지난 후, 위기가 곧 기회였다는 사실을 느끼는 데까지는 많은 시간이 소요되지는 않을 것이다. 울산 재개발 시장의 포텐이 터지는 시기도 위기 후에 오지 않을까 조심스레 추측해 본다.  

 

 

울산시 재개발 관련 도움되는 글 읽기

 

 

2020/02/10 - 울산 B-04 중구 교동 재개발, 감정평가 완료   2019/12/27 - 울산 아파트 분양 계획과 입주물량, 미분양 현황   2019/07/27 - 울산시 재개발 정비구역 현황   2019/07/17 - 울산광역시 입주물량, '20년 이후 울산시 입주물량 감소   2019/03/08 - 대전시, 인천시, 울산시, 창원시 재개발,재건축 추진현황