재개발 뉴타운 사업 비례율 하락의 함정(능곡1구역)

 

재개발 뉴타운 사업, 일반분양가 상승에도 비례율 하락(?)

 

최근 능곡뉴타운 능곡1구역의 비례율이 관리처분변경계획에서 당초 조합이 제시한 92%에서 72%로 하락하였다. 최근 아파트 가격 상승에 따른 일반분양가 상승이라는 호재를 맞이하고도 비례율이 무려 20%나 급락하였다는 것이다. 뉴타운사업인 능곡1구역 주택재개발은 GTX-A 노선이 예정된 대곡역세권 개발 호재로 인해 2019.11월 대곡역 두산위브로 84A 기준 116.77:1 이라는 경이적인 1순위 경쟁률을 보이며 일반분양이 마감되었다. 일각에서는 능곡뉴타운과 대곡역세권 개발을 광명뉴타운과 광명역세권 개발과 비교하며, 향후 큰 폭의 미래 가치 상승이 예견된다고 비교하던 곳이기도 하다.

 

능곡1구역 재개발 (Source: 두산건설)

 

 

 

조합원 분양가와 일반분양가 차액 2억원

 

대곡역 두산위브의 84A의 기준층(15~24층) 일반분양가가 6억원이었고, 능곡1구역 조합원 분양가가 4억원이었던 수준을 감안하면 20%에 가까운 비례율 하락이라는 수치를 일반 투자자들이 쉽게 수긍하기란 어려운 부분이다. 조합원 분양가가 1,200만원 수준이었던데 반해 일반 분양가는 무려 1,800만원이었기에 큰 폭의 일반분양가 상승은 당연히 비례율 상승이라는 결과를 가져와야 하지만, 능곡1구역은 비례율 20% 하락이라는 엄청난 결과를 초래하였기 때문이다. 

 

고양대곡역두산위브(능곡1구역)

 

능곡1구역 고양대곡역두산위브의 경우, 총 세대 643세대, 7개동, 34층으로 이루어진 단지로 조합원 세대수가 434세대, 일반분양 물량이 217세대에 불과해 당초 사업성이 우수하지는 않을 것이라 전망되던 곳이다. 하지만, 일반분양가를 당초 예상보다 높은 1,800만원 수준(84A 기준)에 분양했기에 비례율 상승이 아닌 20%라는 큰 폭의 하락은 쉽게 수긍하기 어려운 결과임은 분명해 보인다. 

 

 

 

비례율 하락은 조합원 재산 손실로 직결

 

능곡1구역은 당초 일반분양가를 평균 1,850만원에 진행하고자 했으나, 주택도시보증공사(HUG)와 고분양가 통제로 인해 1,753만원에 분양한 바 있다. 하지만, 희망했던 일반분양가 수준보다 약 100만원 낮은 수준이라 하더라도 조합원 분양가와 일반분양가의 차액을 감안할때, 비례율 하락이라는 실패는 조합원들이 쉽게 받아들이기 어려운 수치라는 것이다. 그만큼 해당 구역에 투자한 투자자의 경우도 감정가 1억원을 기준으로 약 2천만원의 손해를 받아들여야 하는 입장이라는 것이다. 

 

 

관리처분계획의 허구성과 사업비 증가가 원인

 

현재 능곡1구역 고양대곡역두산위브 84A 기준 조합원 물건의 프리미엄 호가가 약 3억원에 거래되고 있다. 일반분양이 종료되고 공사가 착수된 마당에서 재개발을 원점으로 돌리기란 어려운 일이다. 하지만, 일반분양도 조합원 분양가 대비 상대적으로 높은 분양가에 성공적으로 분양한 시점에 조합 측이 관리처분변경계획 인가를 통해 비례율을 하향 조정한 것에 대해선 당초 제시되었던 관리처분계획의 문제, 그리고 생각지 못했던 사업비용의 증가 등이 그 원인으로 판단되는 부분이다. 

 

 

 

재개발 뉴타운 사업성 검증은  투자자의 몫

 

일반분양가를 당초 예상했던 수준보다 높게 분양했고, 일반분양시 임대아파트 일부를 일반분양으로 전환했음에도 불구하고 비례율이 이처럼 폭락하는 수준은 조합이 주도한 관리처분계획의 허구성과 사업비 증가에 따른 책임, 그리고 이를 관리감독할 고양시의 문제도 일부 보여지고 있는 것이다. 만일, 능곡1구역 일반분양가를 평당 1,753만원이 아닌 당초 원안대로 진행했을 경우, 비례율은 30%~50% 이하로도 떨어질 수 있는 상황이었을 것이다. 이는 결과적으로 능곡1구역은 아예 사업성이 나오지 않는 구역이었다는 반증이기도 하다.

 

최근 비례율 하락에 따른 능곡1구역 조합원들의 재산상 손해는 누구도 보상해주지 않는다. 결국 내가 투자한 재개발 사업의 비례율이 능곡1구역의 경우와 마찬가지로 하락할 가능성은 없는지, 미래에 예상되는 사업성은 좋을지 판단해야 하는 몫은 온전히 스스로 판단해야 할 문제인 것이다. 일반분양가 대폭 상승에도 불구하고, 비례율이 하락되는 흔치 않은 모습이 능곡1구역에서 재현되고 있는 것이다.