재개발 추진 절차

 

인기몰이 중인 부산광역시와 울산광역시 재개발 사업

 

 

최근 부산광역시와 울산광역시 재개발 시장이 불붙고 있는 장작과 같은 형국이다. 자고 일어나면 호재 하나에 바로 수천만원이 뛰어버리고 바로 인접한 지역의 재개발 구역까지 맹렬히 가격 상승이 이뤄지는 형국이니 말이다. 물론 모든 구역이 그러한 것은 아니지만, 부산시의 경우 향후 가격 상승을 예상하는 일부 선진입 투자자들이 부산 재개발 투자에 올인하고 있는 형국이다. 사실 부산시 재개발 사업의 가격 상승을 바라보면 우려스러운 부분도 있다. 사업 완결까지 한참이나 남은 정비구역 지정 예정지까지 가격이 폭등하는 것을 보면, 앞으로의 난관들이 걱정되는 부분이 있는 것도 사실이다.

 

 

부산시, 울산시 재개발 추진 절차와 현황

 

 

재개발 사업의 추진 절차는 비슷하지만, 사업 추진 속도는 모두 다르기 때문이다. 규모가 작거나 조합 운영이 차질없이 진행되는 구역이라면 빠른 사업 속도를 보이며, 대규모이거나 조합장 비리 등이 자주 거론되는 구역의 경우 사업속도가 무한정으로 길어지는 경우도 많다. 사업속도가 생명인 재개발 사업에서 각종 비리와 비대위 등의 문제로 사업이 더디게 진행될 것은 자명한 일인만큼 신중한 선택이 필요한 시점이다.

 

2020년 6월을 기준으로 전국에서 재개발 시장이 가장 꽃피우고 있는 지역은 어느 곳일까? 필자의 견해로는 울산광역시와 부산광역시가 아닐까 싶다. 가격 상승이 드라마틱하게 이뤄지면서 많은 외지 투자자들과 해당 지역 실입주자들이 재개발 구역 투자에 참여하고 있다. 오늘 살펴볼 내용은 부산시 재개발 진행 절차에 대해 살펴보고자 한다. 일반적인 재개발 절차는 대동소이하므로 부산시 외 지역의 재개발 절차와도 크게 다르지 않다고 보면 된다. 다만, 지자체별 조례 등에 따른 내용이 일부 진행과정에 차이가 있을 수 있다는 것만 기억하면 된다.

 

 

 

 

재개발 추진 절차, 부산광역시를 중심으로

 

 

부산광역시 재개발 추진 절차는 부산시의 기본계획 수립과 고시부터 시작한다. 재건축의 경우 안전진단을 거친 단지에 한해 이후 사업이 진행된다. 재개발 정비계획과 정비구역에 대한 계획이 세워지면, 정비구역으로 지정되어 재개발 추진위원회 구성과 조합설립인가를 통해 본격적으로 재개발 사업이 진행되게 된다. 조합설립인가 이후부터는 일반적으로 재개발, 재건축 아파트를 시공할 시공사를 선정하게 된다. 시공사는 조합원의 동의만 구한다면, 사업 추진 중에라도 변경이 가능하다. 다만, 사업 추진속도가 그만큼 느려지게 되는 것은 자명한 일이다. 

 

 

부산광역시 재개발 추진절차

 

 

이제 시공사까지 선정되었다면, 재개발, 재건축 사업시행인가를 득하기 위한 과정을 거치게 된다. 사업시행인가 이후부터 재개발 사업에 대한 큰 그림이 그려지게 되며, 외부 투자자들이 관심을 보이게 되는 단계에 이르게 된다. 사업시행인가 이후 조합원 감정평가를 실시해, 내가 가진 자산에 대한 평가를 실시하게 된다. 해당 감정평가액과 조합원 분양가가 결정되면, 신축 아파트에 대한 조합원 분담금 등이 결정된다. 향후 사업 수익이 증가하게 된다면, 본인 소유 자산의 감정평가액은 동일하되, 비례율이 늘어나며 조합원이 부담해야 할 비용이 감소하게 된다.

 

감정평가와 조합원 분양이 완료되고, 구체적으로 어떤 내용으로 일반 분양을 할 것인지에 대한 상세한 계획을 세우게 되며, 이러한 내용을 바탕으로 지자체의 관리처분계획인가를 득하게 된다. 관리처분계획인가를 득한 재개발 구역은 이후 조합원 이주와 철거의 과정을 거치며, 착공과 함께 일반 분양가를 확정하여 일반분양에 나서게 된다. 일반 분양은 재개발 사업에서 매우 중요한 단계 중 하나다. 바로, 일반 분양가 확정에 따른 조합원의 최종 수익과 비용을 어느정도 가늠할 수 있기 때문이다. 당초 예상보다 높은 일반 분양가에 재개발 구역의 아파트를 성공리에 분양하였다면, 조합원의 수익은 비례율로 표현되어 수익을 증대시켜 주게 된다. 

 

성공적인 일반분양 이후 재개발 구역은 준공인가와 함께 입주 과정을 거치게 되고, 지자체의 이전고시와 정비구역 해제의 과정을 거치며 재개발 사업의 완결을 바라보게 된다. 최종적으로 재개발 조합의 청산과 해산 과정을 거치며 그 동안 발생한 조합 수익과 비용을 상쇄해 조합원에게 배분하게 되는 과정을 거치게 된다. 이 과정에서 비례율이 최종 확정되며 조합원 개개인마다 부담해야 할 추가 분담금 또는 수익이 최종적으로 결정되게 된다.