분양권 전매제한 지역과 향후 전망

 

분양권 전매제한 규제, 2020.8월 중 주요 지역 전매 금지

 

아파트 분양권만큼 매력적인 투자 상품은 흔치 않다. 일반 분양가가 5억원인 아파트 분양권을 매수하는 경우, 투자금 5천만원만 있으면 5억원의 신축 아파트를 사고 팔 수 있어 그만큼 기대할 수 있는 차익도 커지기 때문이다. 신축 아파트라는 장점 덕분에 구축 아파트 갭투자보다 낫고, 소액투자가 가능하다는 점에서 투자금이 많이 필요한 재개발, 재건축 입주권보다 투자금이 적게 필요하다는 장점이 있다.

 

분양권 전매제한 규제

 

향후 부동산 상승이 예상되는 지역이라면 분양권만큼 매력적인 투자 상품은 많지 않을 것이다. 하지만, 하락이 예상되는 지역이라면 오히려 '독이 든 성배'와 같이 아파트 등기까지 각오해야 할 리스크 큰 상품이기도 하다. 소액투자와 신축 아파트라는 점에서 전국 부동산 상승 지역의 분양권은 날개 돋친 듯 프리미엄이 상승했던 것이 최근의 모습이었다.

 

하지만, 정부가 투기 수요 차단과 실수요자 중심의 주택 공급을 위해 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시의 민간 택지에서 건설, 공급되는 주택인 분양권의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하기로 함에 따라 사실상 분양권 투자의 종말을 고하게 되었다.

 

 

신축 아파트를 적은 투자금으로 거래가 가능했던 주요 지역의 분양권 거래를 원천 차단함으로써 분양권 프리미엄 상승 등으로 인한 투기 수요를 차단하겠다는 것이 정부의 취지이다. 먼저 정부가 2020년 5월11일 발표한 '수도권, 지방광역시 소유권이전등기시까지 분양권 전매행위 제한' 내용을 살펴보자.

 

 

 

수도권, 광역시 분양권 등기 이전 시까지 전매 제한

 

정부 규제 내용의 핵심은 현재 규제지역이 아닌 수도권과 지방광역시의 민간택지 분양권의 사실상 전매 제한 조치다. 현재 서울 등 투기과열지구의 경우 분양권은 일반 분양 후 소유권 이전등기일까지 전매 제한을 적용받고 있으며, 조정대상지역의 경우 지역에 따라 6개월에서 소유권이전등기일까지 전매 제한을 적용받고 있다. 그러나 규제지역이 아닌 수도권 지역과 지방 광역시의 경우 단순히 6개월의 전매 제한기간만 적용받고 있으며, 그 외 지역의 민간택지 분양권의 경우 전매제한 규제가 없다. 

 

수도권 과밀억제권역, 성장관리권역

 

 

하지만, 규제지역에 따른 전매제한 기간을 서울을 포함한 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방 광역시 모든 지역에 대해 분양권 전매 제한 기간을 소유권이전등기일까지 일괄 규제함으로써 사실상 전매 금지 규제를 시행할 계획이다. 이에 따라, 서울특별시와 지방 광역시, 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역에 해당하는 지역은 주택법 시행령이 개정 적용될 오는 8월 중순부터 사실상 분양권 전매 금지 규제가 적용되게 된다. 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에 대한 상세한 사항은 다음 내용을 참고하기 바란다.

 

 

수도권 과밀억제권역 취득세 중과와 최우선변제금

 

 

 

분양권 전매 금지 규제에 따른 전망

 

사실상 주요 지역의 분양권 거래가 오는 8월 이후 금지될 것으로 전망되는 가운데, 일반 분양을 앞둔 해당 지역의 아파트 단지들이 적극적으로 일반 분양에 나서고 있다. 분양권 거래 시장이 적극적으로 형성되어야 일반 분양 완판이 가능한 건설사와 조합 등이 8월 이전에 일반 분양에 나서고자 적극적으로 움직이고 있는 것이다. 

 

8월 이후 주택법 시행령 개정 적용에 따라 분양권 전매가 사실상 금지될 것으로 예상되는 9월 이후 서울과 부산, 인천, 대구, 대전, 광주, 울산 광역시, 그리고 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에 해당하는 대부분의 수도권 지역들에서 분양되는 모든 민간 택지 분양권 거래 건수는 서서히 하향 조정되어 향후 거래가 중지될 전망이다.

 

 

다만, 거래 건수가 완전히 '0'에 수렴하지 않고, 서서히 줄어들 것으로 예상되는 이유는 현재 거래 가능한 아파트 분양권의 경우, 계속적으로 거래가 가능할 것으로 전망되기 때문이다. 따라서, 현재 해당 지역에서 거래 가능한 분양권의 경우, 향후 분양권 시장 축소에 따라 신축 아파트에 대한 수요와 소액 투자에 대한 기대감으로 인해 오히려 분양가 프리미엄이 상승할 것으로 판단되는 부분이다. 

 

또한, 현재 거래 가능한 아파트 분양권 외에도 재건축과 재개발 입주권에 대한 프리미엄도 상당부분 상승할 것으로 전망된다. 어느 시점에서건 신축 아파트에 대한 수요는 꾸준하지만, 아파트 청약이나 분양권 거래를 통해 신축 아파트 입주권리를 취득하는 것이 어렵다면 현재 거래 가능한 분양권 외에 재건축과 재개발 입주권에 대한 수요 쏠림 현상이 심화될 것으로 보이기 때문이다. 특히, 정부 규제가 용이하고 투자금이 많이 소요되는 재건축 입주권보다 상대적으로 규제 적용이 쉽지 않은 재개발 입주권의 선호 현상이 뚜렷해 질 것으로 전망되고 있다.

 

따라서, 정부의 주요 지역에 대한 분양권 거래 금지 규제 조치에 따라 향후 부동산 가격 상승이 예상되는 지역에서 거래 가능한 분양권과 재건축, 재개발 입주권에 대한 풍선 효과가 기대되는 부분이다. 이제 2020년 8월 이후 소액으로 서울과 6대 광역시, 수도권 주요 지역의 분양권 거래는 사실상 종말을 고하게 되었다. 이에 따라, 더 이상 소액으로 주요 지역의 분양권 투자를 쉽게 접근하는 것이 어려워졌으며, 그만큼 신축 아파트 취득을 위해 기존 분양권과 재건축, 재개발 입주권의 가치가 현재보다 상승할 것이라는 전망이 대두되는 부분이다.