[칼럼] 7.10 부동산 대책 이후, 규제의 역설을 초래한 정책

 

7.10 부동산 대책 이후 현상

 

정부의 7.10 대책 중 가장 큰 이슈 중 하나였던 취득세 여파가 부동산 투자 수요 급감에 일조를 한 것으로 보인다. 적어도 지방 부동산은 말이다. 하지만, 정부의 의도와는 달리, 정부의 가장 큰 실책 중 하나로 기록될 것으로 보이는 대책이 아니었나 싶다.

 

법인에 대한 종부세 규제와 함께 2주택 이상 주택 취득자에 대한 높은 취득세율 부과는 부동산 투자 수요에 나름 결정타를 날린 것은 맞다. 하지만, 인위적 규제라는 것이 늘 그렇듯 항상 의도하지 않던 부정적 결과를 동반하는 경우가 많다. 바로, 지방 부동산 폭락과 함께 서울 및 수도권을 중심으로 큰 폭의 전세가 상승이 예견된다는 점이다. 

 

 

 

임대주택 공급 메카니즘, 전세의 종말 고할 듯

 

취득세 여파와 법인 규제에 따른 투자수요 감소와 월세 수익을 통해 수익원을 다각화하던 임대사업자에 대한 전세보증보험 의무가입 조건 등은 바로 다주택 구매 수요에 대한 결정타를 날리게 되었다. 다주택자의 책임과 한계라는 측면에서 부동산 가격상승이라는 사회비용 발생의 부정적 측면도 있지만, 전세와 월세 주택임대 공급자로서의 역할도 분명하다. 하지만, 주택 취득세와 전세보증보험 의무 가입, 재산세와 종부세 등 보유세 상향 등으로 인해 더 이상 다주택 보유에 대한 한계점에 이르게 되었다. 덕분에 서울 및 수도권을 중심으로 큰 폭의 전세가 상승과 함께 임대주택 공급이라는 사회적 메카니즘이 서서히 붕괴될 것으로 보인다.

 

 

7.10 부동산 대책, 규제의 역설 초래하다

 

 

 

일부 지방 매매 수요 급감 전망

 

똘똘한 1채 보유에 대한 다주택자들의 니즈로 인해 일부 지방의 매매시장은 매물이 단기간에 폭증할 것이며, 일부 단지의 경우 전세보증보험 의무 가입과 임대차 3법 통과에 따라 더 이상 메리트가 크게 사라진 전세 물건이 더 이상 공급되지 못할 것이다. 다각도의 강력한 규제로 다주택자에 대한 사회적 책임 씌우기만 급급한 상황은 저렴한 전세 공급이 가능한 임대시장의 메카니즘을 붕괴시키며 전세 붕괴의 시대를 맞이할 것으로 판단되는 부분이다. 다주택자들이 보유한 일부 지방의 다수 주택은 매물로 나오되, 보유할 수 밖에 없는 주택의 경우 전세가 아닌 월세로 전환 공급될 가능성이 크며 이 역시 임대차3법에 따라 현 시세 대비 서서히 상승하여 출회될 가능성이 높아지게 되었다.

 

 

 

부동산 투자 원정대의 성지였던 청주, 투자자의 무덤 될까?

 

2019년 말부터 최근까지 주택 가격이 급격히 상승했던 충청북도 청주의 경우, 갭투자자과 법인을 활용했던 투자자들이 내놓은 주택의 급매물들이 속출하고 있는 양상이다. 그 동안 청주의 경우, 부동산 상승에서 소외되었던 시장으로 현지 주민들조차 방사광가속기 유치 등으로 이제 겨우 상승기에 들어섰다고 판단하고 있는데, 이제 투자 수요 감소의 급감은 물론 서서히 전월세 매물도 감추는 지역으로 변화하게 될 것으로 예상되고 있는 것이다. 여기에 향후 입주물량까지 만만치 않은 공급물량이 버티고 있기에 반년 동안 급격히 상승했던 청주 주택 시장은 벌써부터 다시 하락기에 접어들 가능성조차 거론되고 있는 것이다.

 

 

청주 덮쳤던 갭투자 원정대..급매물을 던지기 시작했다

 

 

 

정부 강력한 대책마다 '규제의 역설' 초래하고 있어

 

정부는 이번 조치로 부동산 투기 수요를 잠재웠다고 판단할 지도 모르겠다. 필자는 글 첫 마디에 취득세 여파가 부동산 투자 수요 급감에 일조를 했다고 했으니, 어찌보면 수긍할 수 있을법도 하겠다. 하지만, 정부가 잡아야 할 주택 시장은 지방 주택 시장이 아니다. 서울을 중심으로 한 수도권 일부 지역에 해당되는 지역이여야 했다. 

 

모든 주택에 대해, 주택 보유수만으로 취득세를 달리 나눠 부과한다는 것은 정부가 나서서 '똘똘한 한 채만 구입하라'고 지시해 주는 것과 다름 아니다. 정부의 이번 조치로 일부 지방 부동산 시장은 수요가 철저히 소외되며, 지속적인 하락 시장을 경험하게 될 지도 모른다. 수요가 줄고 미분양이 발생할 것이며, 매도와 월세 물건 외에 매수를 위한 실수요나 투자수요는 발생하기 힘들게 될 것이다. 반대로 서울과 수도권은 정부가 의도하지 않은 지속적인 상승으로 일관할 가능성도 더 높아졌다. 바로, 규제의 역설이다. 

 

이번 대책으로 정부는 의외의 난관에 부딪치고 있는 것 같다. 강력한 규제책으로 시가에 상관없이 모든 다주택자를 투기 수요로 규정하고, 매도를 권하지만 지방 수요는 급감하고 서울과 일부 수도권 매수 시장은 똘똘한 한 채를 소유하기 위해 매수 수요가 증가한다. 임대차 3법과 전세보증보험 의무 가입에 따라 저렴하게 사회적 임대를 유지할 수 있었던 전세 공급은 종말을 고하게 되며, 반대로 지방 시장은 철저히 시장 논리에서 배제된 채 공급만 존재하는 기형적인 구조를 지니게 될 가능성이 크게 되었다. 정부의 이러한 주택 보유에 치중한 규제 논리 덕분에 임대공급 시장은 무너지며, 반대로 보유세와 취득세 등에 대한 다수의 조세 저항에 부딪치게 될 가능성 또한 높아졌다 하겠다.