재개발 재건축 정의와 시행방법 및 추진절차, 부알못 탈출하기(4)

재테크 지식강좌, 부알못 탈출하기 4번째 강의입니다. 

오늘은 흔히 재개발과 재건축으로 통용되는 도시환경정비사업의 정의와 시행방법, 그리고 가장 중요한 절차에 대해 알아보고자 합니다.

최근에 주변에서 심심치 않게 재개발과 재건축으로 '돈을 꽤 벌었다'는 사람들을 심심치 않게 봅니다. 나도 투자해보고 싶은데, 재개발과 재건축이라는 용어가 주는 압박감이 생각보다 꽤 큽니다. '한 번 잘못 들어가면 평생 고생한다더라' 라는 식의 리스크에 대한 강조부터 '재개발은 너무 어려워서 접근하기 무섭다'는 얘기까지 다양한 의견들이 있습니다.

그래서 오늘은 일단 재개발과 재건축을 공부하기 위한 첫 번째 단계인 도시환경정비사업 용어의 정의부터 시행방법, 그리고 가장 중요한 추진절차에 대해 알아보고자 합니다.

재개발, 재건축 용어의 정의와 유래

우리가 흔히 이야기하는 재개발과 재건축이라는 용어는 정확하게 표현하자면 주거환경개선사업과 재개발사업과 재건축사업으로 구분되는 용어입니다. 해당 용어는 2002년 새로 제정된 '도시 및 주거환경정비법'에서 사용되는 도시환경정비사업에 해당합니다.

1976년에 제정된 ‘도시재개발법’에 의해 진행되었던 도시재개발사업이 2002년 새로 제정된 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에서 도시환경정비사업으로 명칭이 변경되어 사용하게 되면서 ‘도시환경정비사업’이라는 용어가 사용되고 있습니다.

도시환경정비사업이란 오래된 도시의 기능을 회복하기 위하여 정비구역을 정해 도로나 상하수관로, 공공시설 등의 정비기반 시설을 정비하고, 공동주택 등의 건축물을 개량하거나 재개발·재건축을 하는 사업을 의미합니다. 즉, 오래된 건축물을 개량하거나 전면 철거 등을 통해 재개발이나 재건축을 하는 것입니다.

도시환경 정비사업의 유형과 절차

정비사업의 유형은 2018.2.8 이전에는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등 6가지의 유형이 있었으나, 2017.2.9 이후에는 기존의 가로주택정비사업은 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’으로 이관되고, 주거환경개선사업(구 주거환경개선사업, 주거환경관리사업), 재개발사업(구 주택재개발정비사업, 도시환경정비사업), 재건축사업(구 주택재건축정비사업) 3가지 유형만 다루고 있습니다.

Ⅰ. 주거환경개선사업 정의와 추진절차

 

주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동 이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하는 사업이다.

주거환경개선사업의 사업 시행방법에는 시장/군수가 도로, 상하수도 등 공공시설을 설치하고, 주민은 정비계획에 따라 스스로 건축허가를 받아 주택을 개량하는 현지개량방식과 시장/군수가 토지 등 소유자의 2/3 이상의 동의를 얻어 직접 시행하거나, 주택공사 등 공공시행자가 시행하는 공동주택 건설방식이 있다. 또한, 현지개량과 공동주택 건설을 함께 시행하는 복합(혼용)방식이 있으며, 공람공고일 3개월 전부터 정비구역 안에 3개월 이상 거주한 세입자 세대수 과반수의 동의를 얻어야 합니다.

여건에 따라 사업시행 방식이 결정되며, 전면 철거로 공동주택을 건설하는 공동주택 건설방식이 가장 규모가 크며, 이 경우 사업 시행자는 시장/군수가 되거나 대한주택공사업법에 의해 설립된 대한주택공사, 지방공기업법에 의해 주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사 등 공공시행자가 시행합니다.

즉, 주거환경개선사업은 지역 노후도가 극히 열악한 탓에 조합을 결성해 추진하는 것이 아니라, 대부분 시장/군수가 직접 시행하거나 주택공사 등 공공시행자가 시행(공동주택 건설방식)하게 됩니다. 지자체에서 지역 노후도가 너무 심해 두고 볼 수 없는 수준이라 시장/군수가 직접 나서는 강한 수준의 도시환경정비사업인 것입니다. 물론, 경우에 따라선 가장 주민과 협의해 지자체에선 인프라만 개선해주고 주민 스스로 주택을 개량하게 하는 약한 수준의 현지개량방식도 있습니다. 

주거환경개선사업의 추진절차는 다음과 같습니다.

 Ⅱ. 재개발사업 정의와 추진절차

 

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시 환경을 개선하기 위한 사업을 뜻한다. 주거환경개선사업과의 용어상의 차이점은 극히 열악하고 과도한 밀집지역이냐의 차이입니다. 

기반시설이 극히 열악하고 노후 주택이 과도하게 밀집한 곳은 주거환경개선사업으로 시장/군수가 주체가 되고, 기반시설이 열악하고 노후 주택이 밀집한 곳은 재개발사업으로 조합이 주체가 되는 것입니다.

 

사업 시행은 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상 토지 소유자의 동의를 얻어 설립된 조합이 시행하거나, 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사 등과 공동으로 시행할 수도 있습니다.

재개발사업의 추진절차를 확인해 보겠습니다.

 

Ⅲ. 재건축사업 정의와 추진절차

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나, 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다. 강남의 저층아파트 단지는 대부분 주변의 기반시설이 양호한 곳입니다. 따라서, 재개발이 아닌 재건축 명칭을 사용합니다. 

흔히들 재개발은 주택, 재건축은 아파트라고 생각하시기 쉬운데, 사실 주변의 기반시설이 양호하다면 일반 주택 지역도 재건축사업이 될 수도 있습니다. 따라서, '주택=재개발, 아파트=재건축'이라는 말은 엄연히 틀린 정의라 할 수 있습니다. 

 

재건축사업도 재개발사업과 마찬가지로 조합이 직접 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 토지주택공사, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있습니다.

재건축사업의 추진절차는 다음과 같습니다.