[재테크 지식강좌] 아파트 셀프 등기 매도인, 매수인 서류, 부알못 탈출하기(3)

재테크 지식강좌, 부알못 탈출하기 세번째 이야기는 주택 구매 시 셀프 등기를 하려고 할 때 필요한 서류에 대해서 알아보고자 합니다. 지식강좌 시리즈에선 재테크와 관련해 꼭 알고 넘어가야 할 이슈를 중심으로 서술하고 있습니다. 책에서만 읽을 수 있는 이야기도 담고 있지만, 주로 실제 경험을 바탕으로 꼭 알고 넘어가야 할 필요성이 있는 이야기를 중심으로 가급적 사례 위주로 서술하고자 합니다. 

오늘은 주택, 특히 공동주택(아파트, 빌라)을 매수하고 셀프 등기할 때 필요한 서류는 어떤 것들이 필요한지에 대해 알아보고자 합니다. 셀프 등기라 함은 부동산 소유권 이전을 통해 매수인 명의로 등기를 가져오기 위한 부동산 소유권 이전 과정을 법무사나 변호사를 사용하지 않고, 매수자가 직접 신청하는 일련의 과정을 의미합니다.

□  셀프 등기를 해도 좋은 이유

그렇다면 최근 많은 분들이 왜 직접 셀프 등기를 할까요? 무엇보다 과도하게 책정되는 경향이 있는 법무사 비용 때문일 것입니다. 일례로 과거 3억원의 아파트 매수 시 취득세 등을 제외하고 순수 법무 비용으로만 150만원 이상을 지출한 사례도 있다고 보면, 정말 과도한 비용이 아닐 수 없습니다. 최근에서야 변호사도 아파트 등기 시장에 진출하고 셀프 등기가 많이 진행되면서 갈수록 경쟁이 격화되다 보니 법무사 간 비용 경쟁도 치열해져 3억원 기준의 주택 매수시 대개 30만원~50만원 수준의 법무비를 책정하기도 합니다. 

하지만 순수 법무사 비용이 얼마인지에 대해서는 법무사 사무실에서조차 자세하게 알려주지 않는다는 점입니다. 순수 법무비용 외에 추가로 항목을 신설해 비용을 책정하는 경우가 많기에 모르시는 분은 당하실 수 밖에 없는 구조가 가끔 횡횡하기도 하기 때문입니다. 혹자는 안전하게 등기를 치기 위해 법무사를 이용할 것을 권하기도 합니다만, 실제로 등기를 치는 과정이 생각보다 간단하다는 것을 알게 된다면 큰 비용을 들여 굳이 법무사를 사용해야 하는지에 대한 회의감이 들 수도 있겠습니다. 

많은 분들이 이해하기 어려우시겠지만 등기는 대외적인 공신력이 없습니다. 즉, 내가 해당 주택의 소유권을 가진 등기권자라 할 지라도 소유의 추정만 될 뿐, 내가 주택의 등기권자라는 것이 해당 주택의 소유자임을 법적으로 뒷받침해 주는 것은 아니라는 의미입니다. 따라서 등기행위와 등기소유 자체가 해당 주택의 소유를 인정해 주는 것은 아닙니다. 따라서 등기행위 자체를 '법무사를 통해 안전하게 하자'는 이야기는 어찌보면 법무사라는 명칭에서 주는 안정감을 매수인을 비롯한 거래 행위자들이 느끼고 싶은 욕구 때문일 수도 있겠다 싶습니다. 

필자의 경우 셀프 등기가 흔치 않던 2009년에 처음 셀프 등기를 해 보았습니다. 이후 여러 차례 셀프 등기를 진행해 보았지만, 아직까지 문제가 있었던 경험은 없습니다. 소유권을 이전해 주는 등기행위 자체는 등기부등본에 소유권자의 이름만 바꿔주는 절차에 불과(등기의 공신력은 없음)한 것이기에 매수자께서 직접 필요한 서류를 챙겨 셀프 등기를 진행하셔도 무방합니다.

단, 대출이나 근저당 등의 이해 관계자들이 많은 경우 셀프 등기의 절차가 다소 피로해질 수도 있으니, 판단은 최종적으로 매수자꼐서 하시면 됩니다. 그래도 법무사에게 맡기는 것이 좋겠다고 판단하시는 분들을 위해 법무사 견적서 보는 방법에 블로그에 별도로 안내해 놓았으니 항목별로 내용을 살펴보시기 바랍니다.

2018/12/07 - [부동산] - [법무사 견적] 사례로 보는 부동산 등기 법무사 견적 비교

□ 아파트(빌라) 셀프 등기 시 필요한 서류

▶ 매도인(등기의무자)이 준비해야 할 서류_매수인이 매도인에게 꼭 받아야 할 서류

1. 매도용 인감증명서 1통 : 매도자가 부동산 거래계약서를 가지고 직접 주민센터를 방문해 본인발급(대리발급도 가능하나, 등기관에 따라 등기 보정의 사유가 될 수도 있습니다), 매도용 인감증명서에는 매수자의 인적사항(이름, 주민번호, 주소)이 기재되어야 합니다.

2. 주민등록초본 1통 : 매도자의 주소변동 내역이 포함된 초본으로 발급받아야 함

3. 등기권리증 : 등기필증 또는 집문서라 칭하는 등기권리증으로 소유권자당 1장으로 발급(스티커 안에 비밀번호 있는 문서)되어 있습니다., 분실 시 등기권리증은 재발급이 되지 않습니다. 하지만 매도인이 등기권리증을 분실하였다 하더라도 등기소에 매도인과 함께 방문하여 소유권이전등기를 신청할 경우, 셀프 등기가 가능합니다. 만일 등기권리증이 오래된 것(2006년 이전)이라 등기필증에 일련번호와 비밀번호가 부착된 유형의 것이 아니라면 등기권리와 관련한 일체의 서류가 등기권리증에 해당합니다. 이 경우에는 해당 등기서류 전체를 제출해야 합니다.

4. 인감도장 : 매수인은 매도자의 인감도장과 매도용 인감증명서에 찍힌 인감도장이 서로 동일한지 확인해 보아야 합니다. 

5. 신분증 : 셀프 등기를 위한 필수 서류는 아니나 혹시 모를 경우에 대비해 사본을 카피해서 가지고 가는 것이 좋습니다.

▶ 매수인(등기권리자)이 준비해야 할 기본 서류

1. 주민등록초본 또는 등본 1통 : 매수인의 주소변동 내역이 포함된 초본이나 등본 1통(공동 명의 시 각각 발급받아야 함)

2. 도장 : 인감도장이 아니어도 됩니다만 공적인 서류이니 인감도장으로 하시는 분들이 많습니다.

▶ 매수인(등기권리자)이 셀프 등기를 위해 첨부해야 할 서류

1. 소유권 이전등기 신청서 : 블로그에 올린 '전자문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기' 내용을 참고하세요.

     2018/12/03 - [부동산] - [아파트 셀프등기] 전자 문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기

2. 부동산거래계약 신고필증 : 공인중개사가 주택 거래 사실을 신고 후 출력 가능한 신고필증 입니다. 공인중개사에게 받으시거나 인터넷에서 직접 출력하시면 됩니다. '전자문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기' 내용을 참고하세요. 직거래의 경우 매수자가 직접 신고하시면 됩니다.

3. 토지대장 1부 : 민원24 에서 토지대장 대지권등록부로 발급

4. 건축물대장 1부 : 민원24 에서 집합건물(아파트, 빌라) 건축물대장 전유부로 발급

5. 위임장 : 인터넷등기소에서 출력한 위임장에 매도자 인감도장과 매수자 인감도장, 대리인 도장(인감도장으로 진행하시면 무난)을 날인해서 제출합니다. 날인 시 인감도장이 정확하게 날인되어야 합니다. '전자문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기' 편을 참고하세요. 

     2018/12/03 - [부동산] - [아파트 셀프등기] 전자 문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기

6. 정부 수입인지 : 1억원에서 10억원 내 거래의 경우 정부 수입인지는 15만원을 첨부합니다. 블로그 중 '부동산 소유권 이전등기 전자수입인지, 인터넷으로 구매하자' 편을 참고하세요.

     2018/11/29 - [부동산] - 부동산 소유권 이전등기 전자수입인지, 인터넷으로 구매하자

7. 소유권 이전등기 수수료(증지) : 인터넷 등기소에서 납부 후 출력해서 첨부. '전자문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기' 내용을 참고하세요.

     2018/12/03 - [부동산] - [아파트 셀프등기] 전자 문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기

8. 취득세 납부 확인서 : 인터넷으로 취득세를 납부할 경우, 서울은 이택스, 서울 외 지역의 경우 위택스에서 취득세 납부 확인서를 발급받아 첨부하면 됩니다. '[취득세] 구청 방문하지 않고 인터넷으로 직접 납부하기, 셀프등기 취득세 납부' 편을 참고하세요. 취득세는 잔금 당일 이후에만 납부가 가능하다는 점 명심하세요.

     2018/12/04 - [부동산] - [취득세] 구청 방문하지 않고 인터넷으로 직접 납부하기, 셀프등기 취득세 납부

9. 국민주택채권 매입(할인) 영수증 : 국민주택 채권 매입(할인)한 은행에서 출력하시면 됩니다. '전자문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기' 내용을 참고하세요. 저는 신한은행을 이용합니다만, 기존에는 신한은행과 하나은행 등 시중은행 일부(5곳)에서 이용이 가능했습니다. 현재 하나은행의 경우 이용이 불가합니다.

     2018/12/03 - [부동산] - [아파트 셀프등기] 전자 문서로 쉽게 준비하는 부동산 셀프등기

10. 매수인 신분증 : 지참 후 등기소 방문, 제시

위의 서류들을 지참해 잔금 당일에 해당 등기소를 방문해 제출하면 셀프 등기가 완료됩니다. 등기소 및 등기관에 따라 요구하는 서류 편철 순서 등이 다르긴 합니다만, 최근에는 등기소마다 셀프 등기자를 위해 안내를 해주는 담당자가 있으니 이를 활용하시면 되겠습니다. 또한, 등기를 등기로 받으실 경우 접수 담당자에게 3천원을 납부하거나, 우표를 미리 사서 제출하면 등기로 받을 수 있습니다. 등기 접수관에 따라 우표만 허용하는 경우도 있으니 사전에 확인해 보시기 바랍니다. 셀프 등기를 위해 기존에 올린 상세한 내용들이 많으니 참고하시면 됩니다. 혹시 셀프 등기를 진행하시다가 막히거나 궁금한 점이 생기시면 댓글이나 방명록에 문의해 주세요. 최대한 도움드릴 수 있도록 답변해 드리도록 하겠습니다.

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