3기 신도시, 하남 교산지구 개발계획 분석

국토부는 지난 12.19(수) 3기 신도시로 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천, 인천 계양 총 4개의 지역을 선정했습니다. 3기 신도시 중, 두 번째로 규모가 크고 서울 지하철 3호선이 연장될 예정인 고산지구에 대해 확인해 보도록 하겠습니다. 

우선 하남 교산지구 개발사업지 일대 전경입니다. 북서쪽에서 남동쪽을 정면으로 바로본 항공뷰입니다. 왼쪽으로 하남시청, 왼쪽 아래로 미사지구, 오른쪽 상단으로 남한산성과 광주, 오른쪽 아래에 감일지구와 감북지구, 위례 방향입니다. 중부고속도로와 외곽순환고속도로가 교차하는 하남JC를 중심으로 사업지가 위치해 있습니다. (*PC 화면에서 보시는 것을 권장합니다)

외곽순환고속도로에서 사업지 일대를 바라본 전경입니다. 정면으로 검단산이 보입니다. 검단산 방향으로 중부고속도로 동서울TG가 위치해 있습니다.

국토부에서 공개한 하남시 교산지구 일대입니다. 왼편에 감일지구/감북지구와 송파 위례를 사이에 두고, 북쪽으로 하남시 시가지가 위치해 있습니다. 하남 교산지구의 남북을 중심으로 하남시 덕풍역에서 서울 오금역까지 서울 지하철 3호선이 연장되며, 역사가 3개 신설될 예정입니다. 3호선 신설 역사는 감일지구 1개소, 교산지구 2개소로 연결될 예정입니다.

도로 지도를 통해 보면, 지역적 위치가 좀 더 명확히 구분이 됩니다. 하남 JC를 중심으로 북쪽으로 상일IC, 왼쪽으로 서하남IC, 오른쪽으로 하남IC와 동서울TG를 두고 남쪽으로 남한산성을 등지고 있는 위치입니다.

교산지구 사업지에는 현재 덕풍천을 따라 농경지와 주택, 창고 등이 혼재되어 있습니다. 가장 남측에 위치한 상사창동은 남한산성과 인접한 지역으로 일부 전원주택과 음식점 등이 있는 지역이기도 합니다.

좌측 서울 방향으로, 강동역과 오금역이 가까운 편이며, 서울의 강동과 송파 지역과의 접근성이 가장 좋은 위치입니다. 3호선이 연장된다면, 수서역까지 환승없이 지하철을 이용할 수 있습니다.

지적도를 통해 현재 입지를 확인해 봅니다. 사업지 일대는 자연녹지지역으로 분류되어 있으며, 북측에 미사지구와 고덕 하남신장2, 서측에 하남감북과 하남감일, 위례가 위치해 있고 동측과 남측은 산으로 둘러쌓여 있습니다.

따라서, 교통로의 연결은 위례/하남감북/하남감일 에서 하남신장2 지구로 연결되는 도로가 예상되는 수순입니다. 주변 고속도로와의 연계도 가능해 보입니다.

하남 교산지구에는 천현동, 교산동, 춘궁동, 상사창동, 하사창동, 항동 등 일원에 196만평에 3만2천호의 주택이 건설될 예정입니다. 사업시행자는 LH와 경기도시공사가 맡게 됩니다.

교산동 전경입니다.

춘궁동 주민센터 일대입니다.

천현동 전경입니다.

상사창동 샘골로 입니다. 상사창동과 하사창동은 하남시이지만 가장 외지에 속하는 지역입니다.

하사창동 일대입니다.

항동 전경입니다. 

토지 평균 거래가를 살펴보겠습니다. 해당 내용은 참고만 하시면 되겠습니다. ㎡당, 대지 기준이므로 3.3을 곱하시면 평당 거래가가 대략 예상됩니다. 천현동 4.8백만원, 교산동 4.9백만원, 춘춘궁동 4.7백만원, 항동 4.9백만원, 하사창동 3.3백만원, 상사창동 3.7백만원 입니다. 

하사창동과 상사창동의 경우 하남시 중심에서도 떨어진 지역이고, 주변이 산으로 둘러쌓인 전형적인 농촌/휴양 지구라 생각하시면 되겠습니다. 타 지역에 비해 평균 거래가격이 낮은 편입니다.

가장 중요한 개발 교통대책입니다. 핵심이라 할 수 있는 서울지하철 3호선 연장이 계획되어 있습니다. 교산지구 내 2개의 역사와, 서울에서 들어오는 감일지구 내에 1개 역사가 신설될 예정입니다. 

서울~양평 고속도로가 시공되면서 상사창IC가 신설될 예정입니다. 위례와 광주 방향으로의 차량 이동에 중요한 요소가 될 듯 합니다. 마찬가지로 상사창IC와 하남IC간 도로가 신설됩니다. 덕풍천을 따라 중심도로로 활용될 것으로 보입니다. 상습정체구간인 선동IC도 확장 개선 예정입니다. 

서울3호선 연장으로 수서역 20분, 잠실역 30분이 소요된다고 합니다. 지하철 운행시간만 적어놓은 듯한 느낌입니다. 3호선이 신설된다면 수서역까지는 직통으로 20분 후반대 달성이 가능해 보입니다. 잠실까지 30분은 환승 이동시간을 감안할 경우 무리가 있어 보입니다. 하지만 3호선이 계획대로 조기에 신설만 된다면, 하남 감일/감북지구와 교산지구 입지의 위상은 여타 개발지구보다 위상이 크게 올라갈 것으로 판단됩니다. 

정부에서 발표한 교산지구 교통대책 MAP 입니다. 오금역에서 덕풍역까지 총 3개의 역이 신설됩니다. 지도에서만 판단했을때, 역사의 위치는 감일지구(1), 하사창동/상사창동/항동 경계 일대(1), 교산동/춘궁동/천현동 경계 일대(1)입니다. 주로 역사의 위치가 개설 예정인 주요 대로를 중심으로 설치된다는 것을 감안할때, 덕풍천 주변으로 하남시청과 감일지구를 연결하는 주요 도로가 개설될 것이고, 이에 따라 역사의 위치도 비슷하게 위치할 것으로 추정됩니다.

개발축에 대한 구상입니다. 교통대책을 분석하면, 개발의 중심축이 예상됩니다. 덕풍천을 중심으로 하남시청에서 상사창동까지 남북으로 중심축이 형성되며, 이를 기반으로 주요 교통로가 형성될 것입니다.

이러한 남북간 주요 개발축을 따라 북측에는 자족용지가 배치됩니다. 아무래도 주요 고속도로를 끼고 있고 하남시 주요 시가지가 위치해 있는 곳이다 보니 북측(교산동,천현동,춘궁동)에는 업무, 남측에는 주거 위주의 개발 로드맵이 추진될 것으로 판단됩니다. 

개발 로드맵을 보니 북측에는 청년창업/첨단산업/바이오특화단지 등의 업무시설이 중심이 되고, 남측에는 역사문화/자연생태/자연친화 등의 주거 복합시설이 예상됩니다.  

기존에 있었던 하남 교산지구 주변의 개발 추진현황입니다. 향후 상위의 대규모 신도시 개발 계획이 예정되어 있는 만큼 참고하시기 바랍니다.