분양권 양도소득세, 양도세 계산과 양도세율

최근 정부의 잇따른 부동산 규제에 따라 분양권 시장도 양도세율 확대 적용 등으로 거래가 많이 줄어든 모습입니다. 특히, 조정지역의 경우 분양권 보유기간에 관계없이 분양권 양도세율 50% 적용과 해당 지역의 대규모 입주물량 등으로 인해 분양권 거래가 많이 위축되는 현상도 보이고 있습니다. 하지만 과거 수십년을 되돌아 볼때, 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하면서 점진적으로 물가에 비례해 상승해 온 것을 되짚어 보면 신규 아파트를 기다리는 많은 실수요자로 인해 분양권 시장이 다시 활발해질 시기는 다시 도래할 것이란 점은 자명해 보입니다.

 

분양권 양도소득세

 

1. 분양권 양도소득세율(2년 미만 보유 시)

 

오늘은 정부의 규제 정책에 따라 달라진 분양권 양도세율에 대해서 확인해 보고자 합니다. 분양권은 보유기간에 따라 40% 이상의 세율이 적용되는 중과세 투자 상품입니다. 따라서, 분양권 취득 후 1년 미만을 보유하였을 경우에는 양도차익의 50%를 과세하며, 1년 이상 2년 미만을 보유하였을 경우에는 양도차익에 40%의 세율이 부과됩니다. 즉, 1억의 양도차익 발생 시 1년 미만 보유 시에는 양도세 5천만원(연 250만원의 양도세 기본공제가 없다고 가정), 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 시에는 양도세 4천만원이 부과됩니다. 

 

보유기간	양도소득세율
1년 미만	50%
1년 이상 ~ 2년 미만	40%

 

양도세 납부 시에는 양도세(국세)의 10%에 해당하는 지방소득세(지방세)가 추가로 부과되므로 1년 미만 보유 시에는 양도소득세 5천만원과 지방소득세 5백만원이 부과되며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 양도소득세 4천만원과 지방소득세 4백만원을 납부하여야 합니다. 양도세 신고와 납부는 납세자가 직접 신고하거나, 세무 대리인을 통해 신고하면 되며, 신고와 납부기한은 해당 분양권을 양도한 달의 말일부터 2달 후 말일까지 납부해야 합니다. 

 

2. 분양권 양도소득세율(2년 이상 보유 시)

 

분양권을 2년 이상 보유 시에는 주택을 1년 이상 보유했을 때 납부한 경우와 같이 일반 세율로 양도소득세가 계산됩니다. 일반세율은 양도차익을 기준으로 양도소득세율이 적용되며, 양도차익이 1200만원 이하인 경우에는 양도소득세율이 6%로 가장 낮으며, 5억원 초과의 경우에는 양도세율이 42%로 가장 높습니다.

 

과세표준(양도차익)	세율	누진공제
1,200만원	6%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	35%	1,490만원
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

 

만일 양도차익이 5천만원이라면 양도소득세 계산(기본공제 배제 시)은 과세표준 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 구간의 양도세율인 24%를 적용해 5천만원*24%로 계산된 금액에서 도표 우측의 누진공제 금액을 제하면 됩니다. 즉, 1,200만원에서 누진공제 금액인 522만원을 제하면 2년 이상 보유한 양도차익 5천만원의 분양권 양도소득세는 678만원이며, 양도소득세의 10%를 지방소득세로 추가 납부해야 하므로 총 양도소득세는 678만원과 678,000원을 합한 7,458,000원이 됩니다. 하지만, 일반적으로 분양권의 보유 시기는 2년을 넘지 않는 경우가 많은 편입니다.

 

3. 조정대상지역 분양권 양도소득세율

 

조정대상지역은 정부의 부동산 규제 정책에 따라 분양권 보유 기간에 관계없이 양도소득세율이 50%로 중과됩니다. 따라서, 보유기간에 관계없이 해당 지역이 조정대상지역인지 여부에 따라 분양권 양도소득세율이 적용되므로 보유 분양권의 지역이 조정대상지역인지 여부를 확인해 보아야 합니다. 조정대상지역 확인은 다음 글을 참고하시기 바랍니다.

 

2019/04/04 - [부동산/재테크 칼럼·분석] - 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 지정 현황과 규제

 

소득세법 제104조(양도소득세의 세율)

소득세법 시행령 제167조의3

 

다만, 조정대상지역일지라도 조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 분양권 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위해 매매계액을 체결한 경우(계약금 지급내역 확인 가능)나 해당 분양권 외에 보유 주택이 없는 경우에는 보유기간에 따른 분양권 세율을 적용합니다. 

 

4. 분양권 양도소득세 절감과 필요경비

 

고율의 세금이 부과되는 분양관 양도소득세를 줄이기 위해선 개인에게 연간 250만원까지 부여되는 양도소득세 기본공제를 활용하면 됩니다. 만일 동일 년도에 주택과 분양권을 매도하는 경우라면, 고율의 세금이 적용되는 분양권을 먼저 매각하는 것이 현명합니다. 즉, 최대 50%의 세율이 적용되는 분양권에 양도세 기본공제를 활용할 경우, 최대 125만원, 평균 100만원의 세금 절감이 가능하지만, 일반세율이 적용되는 주택 매각 시 기본공제를 먼저 적용할 경우에는 최소 6%인 15만원의 세금만 절감하는 경우의 수가 발생할 수 있으므로 분양권을 먼저 매도하여 기본공제를 활용하고, 이후에 주택을 매각하는 것이 양도소득세를 절감하는 방법입니다. 또한, 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 중개수수료와 법무사 비용, 취득세 등의 증빙도 함께 양도세 계산 시 함께 계산해야 고율의 세금이 적용되는 양도소득세를 절감할 수 있습니다.