주택임대사업자 임대료 5% 상한 소급적용 추진 논란

부동산 재테크/주택임대사업자·법인2019. 4. 10. 00:07

주택임대사업자가 민간임대주택 매입 시 해당 주택에 거주중인 임차인이 있는 경우, 거주 중인 임차인의 계약 만기 이후 최초 주택임대차 계약부터 5% 상한제가 적용되던 것이 앞으로는 기존 거주중인 임차인 계약을 최초 계약으로 보아 해당 임대차계약 건부터 5% 상한제를 적용하는 법안이 시행될 예정이다.

지난 4월5일 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 국회 본회의를 통과함으로써 주택임대사업자의 민간임대주 임대료 5% 상한제가 빠르면 올해 하반기부터 현재 거주 중인 임차인부터 소급 적용될 것으로 보인다.

개정법 발의자는 민주당 박홍근 의원 등으로 기존 특별법에는 주택임대사업자가 신규 임대주택 매입 시 임대료 5% 증액 제한을 받는 임대차 최초 계약을 주택 매도자와 현재 임차인이 계약한 임대차계약이 아닌, 주택을 매입한 주택임대사업자와의 최초 계약 건부터 적용해 왔다. 하지만, 이번 특별법 개정으로 주택을 매입하는 주택임대사업자는 주택 매도자와 현재 임차인과의 계약을 주택 매입시부터 최초 임대차 계약으로 보아야 하기 떄문에 종전 임대차 계약에 따라 임대료 5% 증액 제한을 실시해야만 한다.

현재 전국적으로 전세 상승보다는 전세 하락세가 완연한 탓에 주택을 매입하는 주택임대사업자는 역전세라는 악재와 더불어 기존 주택 매도자와 세입자 간의 임대차 계약부터 임대료 5% 증액 제한을 지켜야 하는 이중고가 발생할 전망이다.

불과 얼마 전까지 수도권을 필두로 전국 주요 도시의 전세가 상승과 폭등장이 연출된 탓에 주택임대사업자로 등록한 민간임대주택의 경우, 주택 매입 시점에 거주 중인 세입자와 주택 매도자와의 임대차 계약이 최초 임대차 계약이 아니었기 때문에 신규로 주택을 매수한 주택임대사업자가 새롭게 임대차 계약을 체결하는 순간부터 5% 임대료 증액 제한이 적용되어 왔다.

하지만, 개정법 공표 후 6개월(19년 하반기) 이후 적용될 규정에는 최초 임대차 계약을 종전 임대차 계약까지 소급 적용하게 되어 주택임대사업자의 민간임대차 주택 신규 매수세가 다소 주춤할 것으로 전망된다. 이번 조치로 인해 종전 임대차계약에 관한 소급 적용 등 최근 주택임대사업자에 대한 다각도의 규제와 의무가 잇따르고 있어 주택 매수세는 물론 임대차 공급과 관련한 민간 임대사업자의 공급요인 또한 감소될 것으로 보여 향후 주택 거래시장과 임대차 시장에 상당한 악영향을 끼칠 전망이다.

최근 정책 규제에 따라 수도권을 중심으로 전국 주택거래가 감소하는 현상과 더불어 신규 민간임대주택 매입 거래도 감소할 전망이다. 또한, 신규 공급자 감소와 거래세 둔화에 따라 민간 임대주택의 공급량도 현저히 줄 것으로 보여 장기적으로는 정부와 정치권에서 의도하는 바와 달리 임대주택 공급감소에 따른 전세 공급 기피 현상도 확대될 것으로 보인다. 인위적 규제에 따른 전세 공급량 축소는 당초 목적한 바와는 달리 오히려 전월세 임대차 시장에 악영향을 줄 수도 있을 것으로 판단된다.

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