[생활재테크연구소] 쉽게 따라하는 양도소득세 신고방법
스스로 하는 양도소득세 신고방법
아파트와 빌라 등 주택과 분양권과 입주권 등 권리를 양도하는 경우에 차익이 발생하는 경우 양도소득세 신고를 하게 된다. 양도세 신고는 세무사를 통해 국세청에 신고해도 되지만, 매도자가 직접 신고해도 되는 사항이다. 다만, 직접 세금 신고를 하는 경우, 예기치 않은 문제가 발생할 수 있는 경우가 있어 셀프로 양도세를 신고하는 경우보다는 세무사를 통해 신고하는 경우가 일반적이다.
하지만, 이전에 셀프 주택등기 방법에 대해서도 자세하게 소개하였듯이 인터넷 등기소를 통해 매수인이 직접 셀프등기를 하는 경우보다 절차가 더 간단한 것이 바로 양도소득세 신고이다. 양도세 신고의 어려움은 과표 계산을 위한 방법과 절세의 방법을 정하는 것이 어려운 것이지, 단순히 양도소득세를 신고하는 과정은 생각보다 그리 어려운 과정은 아니다. 오늘은 아파트와 빌라 등 주택을 매도한 경우를 가정하고, 직접 국세청에 양도소득세를 신고하는 과정에 대해 살펴보고자 한다. 셀프 등기 방법은 다음 내용을 참고하면 된다.
양도세 신고를 위해 주택 매도자는 우선 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 회원 가입과 공인인증서 등록을 마치고 홈택스 사이트에 로그인을 하도록 하자. 회원가입과 공인인증서 등록이 끝났다면 이제 국세청 방문이나 세무사에게 양도세 신고 대행을 의뢰하지 않고도 간편하게 인터넷으로 양도세 신고를 할 수 있다.
양도소득세 셀프 신고방법
먼저 국세청 홈택스 상단 메뉴에서 신고/납부 ▶ 세금신고 ▶ 양도소득세 를 선택한다. 양도소득세 신고 화면에서는 일반신고 ▶ 예정신고 작성을 선택한다. 하나의 부동산 양도 시 양도소득세 신고 방법으로는 간편신고(예정신고 작성)을 선택할 수도 있지만, 최소 2개 이상의 양도세 신고의 건이나 모든 신고방법으로 이용 가능한 일반신고(예정신고 작성)을 선택하는 것이 좋다.
양도소득세 신고 및 납부기한
양도소득세 신고기한은 일반적으로 해당 부동산의 잔금을 수령하는 날(매수자 등기일)로부터 2개월 후 말일까지를 기준으로 한다. 양도세 신고기한과 양도세 납부기한은 잔금 수령일로부터 2개월 후 말일까지로 동일하다. 예를 들어, 2020년 1월1일에 A 주택을 차익 실현하여 잔금을 수령하였다면, 해당 주택의 양도소득세 신고와 납부기한은 2020년 3월31일까지이다.
양도소득세 기본정보 입력하기
이제 본격적으로 양도소득세 신고를 시작하는 화면이다. 먼저 양도소득세 기본정보를 입력한다. 기본정보에는 양도소득세 양도인과 양수인을 입력하게 되며, 부동산 기본정보와 양도인(부동산 매도자 본인)의 인적사항을 입력한다. 위 화면에는 제시되어 있지 않지만, 부동산을 양도한 후 약 1~2개월이 지난 후에 양도소득세를 신고하는 경우라면 화면 우측 하단에서 신고대상 부동산 확인하기 를 선택할 수 있다. 이 경우, 해당 부동산 매매와 관련한 자산 내역과 기본 인적사항이 자동으로 포함되어 있으므로 양도소득세 신고가 보다 간편해진다.
이제 부동산 양수인의 기본정보를 입력해야 한다. 만일, 2인 이상의 양수인이 존재하는 경우 한명씩 주민등록번호를 입력 후 확인을 선택해 주며, 각각의 지분도 입력해 주면 된다. 예를 들어, 2명의 매도인과 2명의 매수인이 존재하는 경우라면, 1명의 매도인이 1명의 매수인에게 해당 부동산의 소유권 이전 지분은 1/4에 해당하며, 1명의 매도인과 2명의 매수인이 존재하는 경우라면 각각의 매수인에게 이전하는 소유권 지분은 1/2에 해당한다. 등록하기 버튼을 선택 후 저장후 다음이동을 클릭한다.
양도소득금액명세서 작성
양도소득세 기본정보 입력을 끝마쳤다면, 이제 양도 자산의 양도가액과 필요경비 입력을 통해 양도소득세를 산출하는 양도소득금액명세서를 입력해야 한다. 우리가 양도세를 산출하기 위해 입력해야 할 것은 위 화면 빨간 테두리 안의 내용들이다. 양도물건종류와 세율구분, 총면적과 양도면적, 양도가액과 취득가액 종류(일반적으로 실지거래가액), 취득가액 정보 등을 입력하게 된다.
양도물건 종류와 세율구분은 본인이 보유한 물건에 따라 해당 내용을 선택하면 되며, 총면적은 해당 부동산의 면적이 된다. 양도면적은 내가 양도한 지분면적이 되며, 양도가액은 일반적으로 실지거래가액(계약서 매도 금액)을 입력하면 된다. 취득가액 종류를 실지거래가액으로 선택하게 되면, 다음 그림과 같이 취득가액 및 필요경비 입력 버튼이 활성화된다. 취득가액 및 필요경비 입력을 선택해 준다.
양도소득세 취득가액 및 필요경비 입력
이제 양도세 산출을 위한 가장 중요한 단계인 양도소득세 취득가액과 필요경비를 입력하는 화면이다. 해당 부동산을 매입한 금액과 주요경비 등 양도세 필요경비 내역을 입력하는 화면이다. 매입가액은 부동산 매입가액을 의미하며, 주요 경비로는 매입 시 취득세와 취득중개수수료, 법무사 비용, 채권매각차손, 수입인지, 등기신청수수료 등이 되며, 양도 시 양도중개수수료와 보일러 교체(자본적 지출), 샤시 교체(자본적 지출) 등의 비용을 필요경비로 입력할 수 있다.
양도세 필요경비에 대해선 다음 내용을 참고하면 된다. 저장하기를 눌러 양도소득금액명세서 화면으로 돌아간 후 다시 등록하기 ▶ 저장 후 다음이동 을 선택해 준다.
2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비
2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비 □ 2019년 양도소득세율 양도소득세율은 1년 미만 보유 시 50%, 1년~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율(6~42%)을 적용한다. 이는 토지와 건물, 분양권..
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양도소득세 세액계산 및 확인
이제 양도소득금액명세서 입력을 통해 최종적으로 양도소득세가 산출되는 양도세 세액계산 화면이다. 위 화면에서 입력해 줄 내용은 기신고·결정·경정된 양도소득금액 합계 와 양도소득기본공제 등이며, 기신고·결정·경정된 양도소득금액 합계는 기존에 양도소득세 신고를 한 내역 등이 있는 경우 기존에 산출된 양도소득세를 입력해 주는 것이다.
따라서, 동일한 연도에 1건의 부동산 양도세 신고 내역만 있다면 해당 내용은 입력하지 않는다. 또한, 양도소득기본공제의 경우 연간 1인 250만원까지 부동산 양도시 기본공제를 해주는 내용으로 기본공제 금액인 250만원을 해당 내용에 입력해 주면 된다. 차례대로 입력했다면 등록하기와 저장 후 다음이동 을 클릭한다.
양도소득세 신고서 제출
이제 최종적으로 산출된 양도소득세 신고서를 제출하는 화면이다. 해당 내용이 맞는지 다시 한번 확인 후 신고서 제출을 선택하면 양도세 신고가 마무리된다.
이제 다음 신고서 제출 완료 화면이 보이면, 국세청 홈택스를 통해 국세에 해당하는 양도세 신고는 마무리된 것이다. 확인을 선택하면 양도세 납부서를 출력할 수 있는 화면이 제시된다.
지방소득세 양도소득분 신고 및 전송
하지만 추가로 위 화면에서 보이는 지방소득세 입력도 해주어야 한다. 지방소득세 양도소득분은 산출된 양도소득세의 10%에 해당하는 금액을 추가로 지방세 양도소득분으로 납부하는 것이며, 2019년까지는 국세청 홈택스에 양도세 신고를 할 경우 국세청 홈택스와 지방세 납부 시스템(서울시 ETAX, 서울시 외 Wetax) 간 연동이 되었으나, 2020년부터는 추가로 신고내역을 전송해 주어야 한다.
위 화면에서 지방소득세를 선택하면 다음과 같이 개인지방소득세(양도소득분) 신고 전송 화면이 나타난다.
지방소득세 양도소득분 신고는 산출된 양도세(국세)에 기반하여 신고되므로 기존에 입력한 양도소득세 산출 내역을 토대로 자동으로 개인 지방소득세(양도소득분)가 산출되어 있는 것을 확인할 수 있다. 따라서, 생략된 개인정보만 입력하고 수정과 신고 버튼만 선택해 주면 지방소득세 신고가 마무리된다. 지역에 따라 서울시는 ETAX, 서울시 외의 경우는 Wetax에서 지방소득세 납부를 진행할 수 있다.
지방소득세 양도소득분 신고 및 전송이 마무리되면 지방세 납부서를 출력할 수 있는 화면이 나타난다. 해당 납부서를 출력하면 지방세 납부를 진행할 수 있다.
양도소득세 필요경비 증빙 제출
이제 국세인 양도세와 지방세인 지방소득세 신고가 모두 마무리되었지만, 양도소득세 산출과 관련한 증빙서류를 전송해 주어야 한다. 양도소득세 산출 당시 취득가액 및 필요경비 화면에서 작성한 내용을 토대로 부동산 매입 계약서와 매도 계약서, 중개수수료 영수증, 법무사 비용 지출 영수증, 자본적 지출액(보일러, 섀시 등) 등의 필요경비 증빙을 스캔해 증빙서류로 제출하면 된다.
양도소득세 증빙서류 제출은 양도소득세 ▶ Step 2. 신고내역 에서 조회할 수 있다. 신고한 내역을 조회한 후 화면 우측 하단의 부속서류 제출여부를 선택한 후 부속서류를 첨부해 제출하면 최종적으로 모든 양도소득세 신고가 종료된 것이다.
요약하면, 양도소득세 신고는 크게 국세청 홈택스에서 양도소득세 신고 후 지방소득세(양도소득분) 신고와 전송, 증빙서류 제출 등의 과정을 거치게 된다. 양도소득세 신고는 해당 부동산 매도자와 매수자의 기본 인적사항과 자산 양도내역, 양도가액과 취득가액 및 필요경비 등에 대한 입력을 통해 최종적으로 산출된다.
2020년 이후 양도소득세 신고 과정이 2019년 이전 양도소득세 셀프 신고의 경우와 비교할 때 달라진 것은 양도세를 토대로 산출되는 개인 지방소득세(양도소득분) 신고가 국세청 홈택스와 ETAX, WETAX와 자동으로 연계되지 않으므로 별도의 신고 및 전송 처리를 해주어야 한다는 것이다.
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